Раз снятие детей с регистрационного учёта подтверждено решением суда кассационной инстанции, вступившим в силу, само по себе оно задним числом не аннулируется — но это не значит, что риска нет вовсе. Есть несколько мест, которые нужно проверить именно в этой сделке, прежде чем платить деньги.
Первое — убедитесь, что решение суда действительно вступило в законную силу и что снятие с регистрации уже физически произведено, а не только записано в решении. Попросите у продавца текст решения целиком (с датой вступления в силу) и свежую справку о зарегистрированных в квартире лицах на дату сделки — не более чем недельной давности.
Второе — раз квартира куплена по социальной ипотеке, такие квартиры обычно находятся в залоге у банка или у регионального жилищного фонда до полного погашения долга и часто требуют письменного согласия залогодержателя на продажу. Закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте раздел об обременениях: если там числится ипотека или иное обременение, сделка либо невозможна без согласия банка/фонда, либо рискует быть оспорена. Без этой выписки на руках договор подписывать нельзя.
Третье, и это ключевой риск именно для несовершеннолетних. Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, закон требует наделить долями всех детей, а не только совершеннолетнего (ст. 10 Закона № 256-ФЗ о материнском капитале). Из вашего описания похоже, что долю выделили только одному, совершеннолетнему ребёнку, а троих несовершеннолетних просто сняли с регистрации — это не одно и то же. Регистрация и право собственности — разные вещи: снятие с учёта решает вопрос только с пропиской, а не с правом на долю в имуществе, если оно у детей было. Если мат. капитал участвовал в покупке и доли несовершеннолетним не выделялись, такую сделку в дальнейшем может оспорить прокурор либо сами дети по достижении совершеннолетия — срок исковой давности для них по общему правилу начинает течь с этого момента, а не с момента сделки. Обязательно уточните у продавца, использовался ли материнский капитал при первоначальной покупке этой квартиры.
Если материнский капитал не использовался и в ЕГРН нет обременений — основной риск снят, дальше это вопрос обычной юридической чистоты сделки.
Если материнский капитал использовался, а доли выделены не всем детям — сделка рискованная, нужна отдельная проверка документов до подписания.
Если в ЕГРН сохраняется обременение (ипотека фонда или банка) — сделка в текущем виде невозможна без согласия и расчёта с залогодержателем.
Дальше нужно поднимать и вместе смотреть решение суда, выписку ЕГРН и документы о происхождении денег на покупку — это уже формат отдельной проверки документов перед сделкой.
