Сын хочет оформить на себя доверенность по продаже нашей 2-х ком.квартиры, купить своей семье 3-х комнатную. У меня большая доля в этой квартире. Деньгами делиться не собирается. Что делать?
Здравствуйте.
Это классический пример ситуации, когда юридические действия могут привести к невосполнимой потере имущества и ущемлению ваших материальных интересов.
Если вы подпишете сыну доверенность на продажу с теми полномочиями, которые обычно включаются в стандартные бланки нотариусов, вы рискуете остаться и без доли в квартире, и без денег. По закону представитель (ваш сын) должен действовать в интересах доверителя, но если он открыто заявляет, что «делиться деньгами не собирается», оформлять на него генеральную или стандартную доверенность на продажу категорически нельзя.
1. Главное правило: Никаких доверенностей «с правом получения денег»
Если сын настаивает на доверенности, потому что вам тяжело или некогда заниматься сделкой (ходить в МФЦ, банк, собирать справки), вы можете пойти навстречу, но строго ограничить его полномочия:
Вы можете выдать доверенность только на сбор документов и представление интересов в Росреестре/МФЦ.
Из текста доверенности нотариус обязан полностью исключить фразы: «с правом подписания договора купли-продажи», «с правом определения цены и условий договора» и «с правом получения причитающихся мне денежных средств».
Договор купли-продажи вы будете подписывать лично, и деньги за вашу долю должны прийти лично на ваш банковский счет.
2. Защита денег через банковские механизмы (Аккредитив / СБР)
Современные сделки купли-продажи недвижимости практически никогда не проходят через передачу наличных «в руки». Используется безопасный расчет через банк (аккредитив или Сервис безопасных расчетов).
В договоре купли-продажи квартиры четко прописывается, что покупатель закладывает деньги в банк, и эта сумма делится строго пропорционально долям в праве собственности.
Банк переведет деньги за вашу большую долю на ваш личный счет, а за долю сына — на его счет, только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права на покупателя. Сын физически не сможет забрать ваши деньги из банка, так как он не является бенефициаром по вашему аккредитиву.
3. Сделка «Метр в метр» (Альтернативная покупка)
Если цель сына — действительно улучшить жилищные условия семьи, а не просто забрать деньги, предложите ему схему альтернативной сделки (одновременная продажа старой квартиры и покупка новой):
Вы продаете 2-комнатную квартиру и тут же покупаете 3-комнатную.
При этом ваши деньги от продажи старой доли автоматически направляются на оплату новой квартиры, но вы становитесь сособственником новой 3-комнатной квартиры с соразмерной (или согласованной) долей.
Таким образом, ваши жилищные и имущественные права не уменьшаются, а просто переводятся из одного объекта в другой.
Вы имеете полное право отказать. Как собственник большей доли, без вашего личного участия или без вашей нотариальной доверенности продать квартиру целиком сын не сможет. Максимум, что он может сделать по закону, — попытаться продать свою (меньшую) долю, но предварительно он обязан письменно предложить её выкупить вам (право преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ). Продать маленькую долю посторонним людям за хорошие деньги на рынке крайне сложно.
Если доверенность уже выдана: Вы можете в любой рабочий день прийти к абсолютно любому нотариусу и написать заявление об отзыве (аннулировании) доверенности. Нотариус внесет эти данные в единый реестр, и доверенность мгновенно станет недействительной. Покупатели или регистраторы в МФЦ увидят это при проверке, и сделка по ней не состоится.
Если Вам необходимо сопроводить безопасно данную сделку, обращайтесь.
