Добрый день, Игорь!
В вашем случае существует вероятность, что продажа будет признана осуществлением предпринимательской деятельности по продаже недвижимости, а доход от продажи квартиры придется включить в налоговую базу по УСН.
В таком случае налог считается со всей выручки 2 800 000 руб., а не с разницы между ценой продажи и покупки:
2 800 000 × 6% = 168 000 руб.
При этом сумма налога может быть уменьшена на уплаченные страховые взносы ИП в порядке, предусмотренном НК РФ.
ИП не является отдельным юридическим лицом. Индивидуальный предприниматель — это физическое лицо, зарегистрированное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому договор купли-продажи квартиры будет заключен с физическим лицом, имеющим статус ИП.
Само по себе отсутствие в договоре слов «ИП» не означает, что последующая продажа автоматически будет личной сделкой. Для налоговой квалификации имеют значение обстоятельства фактического использования квартиры, например:
цель приобретения квартиры;
срок владения;
наличие намерения перепродать квартиру с прибылью;
указание в ЕГРИП деятельности по продаже собственной недвижимости;
количество аналогичных сделок;
использование квартиры в предпринимательской деятельности;
отражение операции в учете ИП.
Существенное значение имеет то, что квартира планируется к продаже примерно через месяц после покупки с прибылью 800 000 руб., а также планируется заявить вид деятельности по продаже собственного жилого имущества. Это создает большой риск признания сделки предпринимательской.
Для УСН с объектом налогообложения «доходы» налоговая база — это денежное выражение доходов, а не прибыль и не финансовый результат сделки.
Пункт 1 статьи 346.18 НК РФ устанавливает:
«В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.»
Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров, в том числе ранее приобретенных:
«В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.»
Кроме того, выручка определяется исходя из всех поступлений, связанных с реализацией:
«Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.»
Поэтому при продаже квартиры за 2 800 000 руб. доходом для целей УСН будет, как правило, именно 2 800 000 руб.
Ставка УСН составляет 6%:
«Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы и иное не установлено настоящим пунктом и пунктами 3, 3.1 и 4 настоящей статьи.» consultant.ru
Расходы на покупку квартиры в размере 2 000 000 руб. при объекте УСН «доходы» налоговую базу не уменьшают. Возможность уменьшать доходы на расходы предусмотрена для другого объекта УСН — «доходы, уменьшенные на величину расходов», а не для выбранного Вами объекта «доходы».
Кроме того, при налогообложении продажи в рамках предпринимательской деятельности по УСН кадастровая стоимость квартиры сама по себе не определяет налоговую базу. Поэтому кадастровая стоимость около 400 000 руб. не позволит рассчитывать налог с 400 000 руб. или с иной суммы, уменьшенной до кадастровой стоимости.
Указание ОКВЭД, связанного с продажей собственной недвижимости, само по себе не является единственным основанием для начисления УСН. Однако в совокупности с покупкой квартиры и ее планируемой перепродажей через месяц оно будет дополнительным доказательством предпринимательской цели.
Минфин России в Письме от 7 июня 2024 г. N 03-11-11/52869 указывает:
«В связи с этим, если ИП на УСН осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.»
Суды также оценивают не только формальный статус имущества, но и фактическую цель операций. В частности, в судебной практике учитываются систематичность покупки и продажи объектов, непродолжительный срок владения и направленность операций на получение прибыли.
Возможный вариант с НДФЛ
Если бы квартира действительно приобреталась для личных целей и не использовалась в предпринимательской деятельности, продажа могла бы облагаться НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ. В таком случае могли бы иметь значение:
срок владения квартирой;
имущественный вычет;
документально подтвержденные расходы на покупку;
минимальный срок владения;
правила определения дохода от продажи недвижимости.
Но описанные Вами обстоятельства (перепродажа примерно через месяц, заранее запланированная прибыль и регистрация деятельности по продаже недвижимости) серьёзно повышают риск переквалификации операции в предпринимательскую и включения всей выручки в доходы по УСН.
Расчет 48 000 руб. с разницы 800 000 руб. для УСН 6% применить нельзя, поскольку при объекте «доходы» налог начисляется с выручки, а расходы на приобретение квартиры не вычитаются.
Сумма 168 000 руб. может быть уменьшена на страховые взносы ИП, но это уменьшение зависит от фактически уплаченных взносов, наличия работников и порядка их учета.
