Здравствуйте.
Оформить долю сына на себя по доверенности, выданной на Ваше же имя, не получится - это прямо запрещено п. 3 ст. 182 ГК РФ: представитель не вправе совершать сделки в отношении себя лично. То есть Вы не можете одновременно быть представителем сына (дарителя/продавца) и стороной, которая получает его долю. Такая сделка будет ничтожной, а Росреестр либо нотариус её просто не пропустят на регистрацию.
Дальше вопрос - какую сделку оформлять. Если хотите получить долю безвозмездно (дарение), нужен либо другой представитель по доверенности (не Вы), который подпишет договор дарения от имени сына в Вашу пользу, либо сын сам дистанционно (у российского нотариуса за границей или через консульство РФ) подписывает договор. Если рассматриваете выкуп доли (купля-продажа с реальным перечислением денег сыну) - там та же проблема самосделки, и её тоже нужно обходить через третье лицо-представителя или личное участие сына.
Отдельный момент - доля в недвижимости, значит сделка в любом случае требует нотариального удостоверения (ст. 42 ФЗ №218-ФЗ о регистрации недвижимости), а доверенность на такую сделку тоже должна быть нотариальной, с чётким указанием предмета и, если дарение, - конкретного одаряемого (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.
Добрый день!
В вашей ситуации оформить всю квартиру на себя можно путем отчуждения доли сына в вашу пользу (договор дарения, купли‑продажи и т.п.), при этом все действия от имени сына будет совершать вы как его представитель по нотариальной доверенности при условии, что в доверенности прямо предусмотрено право заключать соответствующие сделки с его долей и подавать документы в Росреестр.
Общие правила доверенности и представительства установлены в статье 185 Гражданского кодекса РФ, а порядок распоряжения долями в общей долевой собственности — в статьях 246 и 250 Гражданского кодекса РФ (преимущественное право покупки доли другими собственниками).
Практически это выглядит так: вы обращаетесь к нотариусу с имеющейся генеральной доверенностью и правоустанавливающими документами на квартиру, нотариус готовит и удостоверяет договор (например, дарения или купли‑продажи доли сына вам), после чего вы как представитель сына и как приобретатель подписываете договор, а затем подаете документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр/МФЦ.
Переход права собственности на долю подлежит обязательной государственной регистрации, что прямо предусмотрено статьями 131 и 551 Гражданского кодекса РФ, а также Федеральным законом от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Обратите внимание, что нотариус будет проверять содержание доверенности: если в ней нет четкого полномочия на заключение сделок по отчуждению доли (продажа, дарение), доверенность может потребовать корректировки или оформления новой у нотариуса там, где проживает сын (или в консульском учреждении РФ за границей).
Также в силу статьи 54 Основ законодательства РФ о нотариате и статей 163, 164 Гражданского кодекса РФ сделки с долями в праве общей собственности на квартиру, как правило, подлежат обязательному нотариальному удостоверению, что обеспечивает возможность дальнейшей регистрации ваших прав как единственного собственника.
