Как ИП продать коммерческое помещение физическому лицу?

Здравствуйте.

По порядку, потому что вопросы разные по природе.

По кассе (ККТ). Вот здесь важный момент: при получении оплаты наличными или картой от физлица за товар (а недвижимость - это товар для целей 54-ФЗ) ИП обязан пробить чек. Но если Вы получаете и задаток, и основную сумму в безналичном порядке от физлица на расчётный счёт по реквизитам (обычным банковским переводом, а не картой через эквайринг), то это как раз тот случай, когда ККТ применять не нужно - безналичные расчёты между физлицом и ИП без предъявления электронного средства платежа под кассу не подпадают. То есть решается это самой схемой оплаты, и кассу заводить не придётся.

По статусу «физлицо/ИП» в договоре. В ЕГРН собственник всегда указывается как физлицо - отдельного «собственника-ИП» в реестре не бывает, у ИП и гражданина один и тот же субъект и один ИНН. Поэтому в договоре Вы указываетесь как физлицо (ФИО, паспорт), а «предпринимательский» характер сделки для налогов подтверждается не формулировкой в договоре, а фактом использования объекта в бизнесе (аренда). Доход всё равно пойдёт по УСН 6%, даже если в договоре Вы просто «гражданин». Тут есть нюанс с ОКВЭД и с тем, как правильно завести деньги на счёт, чтобы налоговая не переквалифицировала - об этом ниже.

По соглашению покупателя. Это нормальная и распространённая практика - покупатель страхуется от банкротного оспаривания сделки. Если Вас признают банкротом, сделку могут оспорить по банкротным основаниям, и тогда суд применяет реституцию: Вы возвращаете полученные деньги, а покупатель возвращает помещение. Формулировка «продавец возвращает полученное по сделке и уплачивает неустойку» означает именно это - возврат стоимости, а неустойка сверху как санкция. Но здесь для Вас есть серьёзный риск: такая формулировка может возложить на Вас дополнительную финансовую нагрузку, которой при обычной реституции быть не должно. Подписывать это в присланной редакции я бы не советовал без правки.

Разберу подробно по всем трём вопросам - как безопасно принять задаток и основную оплату, что именно поправить в соглашении покупателя, чтобы Вы не попали на неустойку, и как оформить договор, чтобы не было проблем с ФНС.