Решила купить квартиру, внесла задаток в офисе агенства, после этого обнаружилось, что продавец-пожилая бабушка, получила в дар 2/3 доли от своей дочери 6 апреля 2024 года, в этот же день дочь вступила в наследство, а 5 марта, то есть за месяц до этого она завершила процесс банкротства, то есть во воемя процедуры банкротства она не вступила в наследство
Здравствуйте!
сам по себе факт, что бабушка получила долю в дар после банкротства дочери, — не приговор. Но это повод для глубокой проверки, потому что финансовый управляющий или кредиторы могут попытаться оспорить цепочку сделок.
В чём суть риска
Ключевой момент: дочь завершила процедуру банкротства до того, как приняла наследство (5 марта против 6 апреля). По закону после завершения процедуры человек вправе принимать наследство без ограничений. То есть формально дочь действовала в рамках закона — она не скрывала наследство во время банкротства, а оформила его уже после.
Однако для покупателя возникает нюанс: если у кредиторов или управляющего возникнут подозрения, что передача доли в дар была совершена со специальной целью (чтобы вывести актив из-под возможных требований в будущем), они могут попытаться оспорить эту сделку как совершённую с злоупотреблением правом. Например, если докажут, что дочь знала о каких-то будущих обязательствах бабушки или действовала во вред потенциальным кредиторам бабушки.
Если суд признает дарение недействительным, долю вернут в конкурсную массу дочери (или в имущество бабушки, в зависимости от обстоятельств), и это создаст серьёзную проблему для вашей сделки: право собственности продавца окажется под вопросом.
Что делать сейчас
Не отменяйте сделку сразу, но проведите углублённую юридическую проверку. Запросите у продавца (бабушки) выписку из дела о банкротстве её дочери. Посмотрите, были ли в ходе процедуры вопросы к наследственному имуществу, уведомлял ли финансовый управляющий о возможных активах, были ли споры.
Проверьте, не было ли у дочери других обязательств или споров с кредиторами после банкротства, которые могли бы мотивировать оспаривание дарения.
Обратитесь к профильному юристу по недвижимости и банкротству. Специалист проанализирует документы (договор дарения, материалы дела о банкротстве, свидетельства), оценит риски конкретно в вашей ситуации и подскажет, как их минимизировать (например, включить в договор купли-продажи защитные оговорки).
Обсудите с продавцом вопрос задатка. Если проверка выявит серьёзные риски, имеет смысл договориться о возврате задатка (по соглашению сторон) или прописать в соглашении о задатке условия, при которых он возвращается.
Про задаток
Важно: если вы откажетесь от сделки из-за выявленных рисков, а в соглашении о задатке чётко прописаны такие «обоснованные риски» как основание для возврата, вы сможете вернуть деньги. Но если в документе такого условия нет, а продавец сочтёт отказ необоснованным, по закону задаток может остаться у него. Поэтому критически важно, как составлено соглашение.
Главное — собрать максимум информации и получить независимую оценку юриста. Удачи с покупкой!
