Как вступить в наследство квартиры и продать её?

Здравствуйте! 

1. Вступление в наследство

Определите срок. У вас есть 6 месяцев со дня смерти наследодателя (или с даты, когда суд объявил его умершим), чтобы заявить о своих правах. Если пропустите — восстанавливать срок придётся через суд, доказывая уважительную причину. 

Выберите нотариуса. Обычно обращаются к нотариусу по месту последней регистрации умершего. Но действует программа «Наследство без границ»: можно выбрать любого нотариуса в городе, где было открыто дело. Проверить, открыто ли дело, можно в онлайн-реестре Федеральной нотариальной палаты. 

Подайте заявление. Напишите у нотариуса заявление о принятии наследства. 

Соберите документы. Понадобятся: паспорт, свидетельство о смерти, документы, подтверждающие родство (если наследуете по закону), завещание (если есть). Для квартиры могут запросить выписку из ЕГРН или договор, на основании которого она была у наследодателя. Если каких-то бумаг нет (например, свидетельства о браке), их нужно восстановить. 

Оцените квартиру. Это нужно для расчёта госпошлины. Закажите оценку в БТИ или у независимого оценщика. 

Оплатите госпошлину. Для наследников первой очереди и полнородных братьев/сестёр — 0,3% от стоимости, но не более 100 тыс. рублей. Для остальных — 0,6%, но не более 1 млн рублей. Важно: от уплаты пошлины освобождаются недееспособные граждане, наследники младше 18 лет, а также те, кто проживал в этой квартире совместно с умершим. 

Получите свидетельство о праве на наследство. После всех проверок нотариус выдаст этот документ. 

Зарегистрируйте право собственности в Росреестре. Только после регистрации вы становитесь полноправным собственником и получаете право распоряжаться квартирой (продавать, дарить). 

Нюансы:

Можно принять наследство фактически: начать пользоваться квартирой, оплачивать ЖКУ, делать ремонт. Но для официальной продажи всё равно понадобится свидетельство от нотариуса — придётся собирать доказательства (квитанции, договоры). 

Если в квартире была незаконная перепланировка, это может усложнить оформление — иногда требуется судебное решение. 

Если квартира была в ипотеке или под залогом, для полноценной сделки с покупателем может понадобиться согласие залогодержателя (например, банка). 

2. Продажа квартиры

Выставьте квартиру на рынок. После регистрации права собственности можно искать покупателя. 

Подготовьте документы. Для сделки понадобятся: ваш паспорт, свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН (желательно свежая — не старше месяца), технический паспорт, справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ, выписка из домовой книги. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, потребуется разрешение опеки. 

Проведите сделку. Заключите договор купли-продажи. За регистрацию перехода права собственности в Росреестре пошлину платит покупатель. 

Учтите налоговые последствия. Само по себе получение наследства налогом не облагается. Но при продаже возникает доход, с которого может потребоваться уплатить НДФЛ. 

Минимальный срок владения для освобождения от налога для унаследованной квартиры — 3 года. Важный момент: срок считают со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности. 

Если продаёте раньше 3 лет, можно уменьшить налогооблагаемую базу: заявить имущественный вычет в размере 1 млн рублей или учесть документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этой квартиры (если сохранились его договоры и чеки). 

Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ — 13% или 15% (в зависимости от дохода), для нерезидентов — 30%. 

Если продаёте доли по отдельным договорам, каждый собственник вправе заявить свой вычет в 1 млн рублей — это часто выгоднее, чем один договор на все доли. 

Несколько советов:

Если наследников несколько, чётко зафиксируйте доли и получите письменные отказы от тех, кто не участвует в сделке. 

Не начинайте показывать квартиру покупателю до тех пор, пока в Росреестре не будет зарегистрировано ваше право собственности — иначе есть риск, что сделку оспорят. 

Добрый вечер. Для принятия наследства необходимо совершить следующие действия: -

Обращение к нотариусу В течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства) необходимо подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.
Получение свидетельства о праве на наследство,  по истечении 6-месячного срока нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.
Регистрация права собственности на основании свидетельства о праве на наследство необходимо зарегистрировать переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Право собственности наследника возникает со дня смерти наследодателя, независимо от даты государственной регистрации.