Как продать земельный участок, находящийся в аренде у муниципалитета?

Здравствуйте!

Продать сам земельный участок нельзя — он остаётся в собственности муниципалитета. Но вы можете продать то, что у вас есть: право аренды. На практике это и называют «продажей арендованной земли». 

Как это работает.

Вы заключаете с покупателем договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды. По сути, вы передаёте ему свои права и обязанности по договору, а все остальные условия (срок — 49 лет, арендная плата, вид разрешённого использования) остаются прежними. 

Роль документа о торгах

Тот документ (протокол, решение), который вы получили по итогам муниципальных торгов, — это основание, по которому вам изначально предоставили право аренды. Для самой переуступки этот документ не нужно заново предъявлять или получать заново. Он уже закрепил ваше право, и теперь вы просто передаёте его дальше по цепочке. Покупатель будет опираться на ваш действующий договор аренды, а не на протокол торгов. 

Что проверить перед сделкой

Условия вашего договора аренды. Внимательно изучите его. Если в тексте прямо запрещено передавать права третьим лицам — переуступка невозможна. Если договор требует согласия арендодателя (муниципалитета) — нужно запросить это согласие до сделки. 

Срок аренды. По закону (п. 5.1 ст. 22 ЗК РФ), если договор заключён на срок более 5 лет, вы вправе передать права третьему лицу без согласия арендодателя, но с обязательным уведомлением его в письменной форме. У вас 49 лет — значит, согласие не нужно, достаточно уведомить администрацию. 

Наличие обременений или ограничений. Проверьте, нет ли на участке особых условий (сервитуты, ограничения по использованию), которые могут повлиять на интерес покупателя.

Как оформить сделку

Составьте договор переуступки. В нём чётко укажите: реквизиты исходного договора аренды, ваши данные и данные покупателя, объём передаваемых прав и обязанностей, цену уступки, порядок расчётов, сроки.

Подпишите договор в трёх экземплярах (один понадобится для регистрации). 

Уведомите арендодателя (муниципалитет) о состоявшейся переуступке. Обычно это делается письменным уведомлением с приложением копии договора переуступки. 

Если срок аренды превышает 1 год (у вас 49 лет — точно превышает), договор переуступки нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого подайте заявление в МФЦ или напрямую в ведомство, приложив договор, уведомление о переуступке, исходный договор аренды, паспорта сторон и квитанцию об оплате госпошлины. 

Несколько советов 

Обсудите с покупателем, как будут решаться вопросы с арендной платой после перехода прав, и зафиксируйте это в договоре.

Убедитесь, что у покупателя нет вопросов к целевому назначению участка и другим условиям исходного договора.