Как многоквартирный 2-х этажный дом (всего 2 квартиры на каждом этаже по одной квартире), собственник одно и то же лицо, перевести в ИЖС. Порядок какой?
Здравствуйте! Отдельного порядка перевода такого объекта в ИЖС по заявлению нет, сначала нужно добиться, чтобы в ЕГРН не было двух самостоятельных квартир, поскольку индивидуальный жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости по п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Практический порядок такой, проверить ВРИ земли и ПЗЗ, при необходимости оформить реконструкцию или объединение помещений, заказать техплан у кадастрового инженера, затем подать в Росреестр документы на прекращение учета квартир и регистрацию одного жилого дома, при этом один собственник упрощает согласования, но не заменяет техническое и правовое переоформление объекта. Если хотите, могу помочь в личном чате проверить выписку ЕГРН и составить точный порядок действий под ваш дом.
Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир (часть 6 статьи 15 ЖК РФ). Квартира, в свою очередь, является структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).
В вашем случае, дом состоит из двух квартир, и собственник один. Если дом не имеет общих помещений, общих инженерных систем, предназначенных для обслуживания более чем одной квартиры, и фактически представляет собой два изолированных жилых блока с отдельными входами, то он может не признаваться многоквартирным домом. Судебная практика подтверждает, что дом с двумя квартирами не всегда признается многоквартирным, если отсутствуют признаки, характерные для такого типа зданий (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 января 2026 г. по делу N 8Г-34428/2025).
Если дом фактически является индивидуальным жилым домом (например, имеет один вход, не разделен на квартиры в юридическом смысле, а является единым объектом), но в ЕГРН он зарегистрирован как дом с двумя квартирами, то для приведения его статуса в соответствие с фактическим положением дел, возможно, потребуется судебное признание его домом блокированной застройки или индивидуальным жилым домом, если он соответствует этим критериям.
Однако, если дом изначально построен как двухквартирный и зарегистрирован с соответствующим назначением, то «перевести» его в ИЖС, если он уже не является многоквартирным домом, не требуется. Скорее, речь может идти о приведении его статуса в ЕГРН в соответствие с фактическим положением дел, если он не соответствует определению многоквартирного дома.
Если же дом имеет признаки многоквартирного дома (например, общие коммуникации, лестничные клетки, подъезды), то его перевод в ИЖС невозможен, так как это противоречит его конструктивным особенностям и назначению.
Буду признательна за вашу оценку, если консультация помогла
