Поставить домик на кадастровый учёт и уже потом продать садовый участок и домик по ДКП?

Question

Добрый день! Я проживаю в одном из регионов Уральского Федерального округа. ВОПРОС: Как выгоднее продать, в 2026 году, садовый (земельный) участок 400 м2 в СНТ, который стоит на кадастровом учёте с августа 2016 года, на котором, в 1993-1996 годах построен, не поставленный на кадастровый учёт домик из шлакоблоков размером, по осям, 6,0 *6,0 м/п. с мансардой и крышей, покрытой шифером (вокруг домика не выпонена отмостка, подключено только электричнество): 1. Не ставить садовый домик на кадастровый учёт и продать садовый (земельный) участок по Договору купли -продажи (ДКП), а садовый домик не упоминать вовсе или продать его, отдельно, как стройматериалы. 2. Поставить домик на кадастровый учёт и уже потом продать садовый участок и домик по ДКП? Общая стоимость земельного участка с домиком - не более 500 тыс. рублей.

Эрик Степанов · Answer

Здравствуйте! С практической точки зрения в вашей ситуации чаще всего выгоднее сначала поставить домик на кадастровый учет, а затем продавать участок вместе с домом по одному договору. Причина простая: покупатель получает юридически оформленный объект недвижимости, сделка становится прозрачнее, а риски споров в будущем значительно снижаются. Кроме того, если земельный участок находится в собственности более минимального срока владения (у вас с 2016 года), то доход от его продажи, как правило, не облагается НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Аналогично может решаться вопрос и по дому после регистрации права собственности. Для покупателя зарегистрированный дом обычно выглядит более привлекательным активом, даже если это небольшой садовый домик. Вариант с продажей только участка и умолчанием о существующем строении я бы не рекомендовал. Покупатель видит домик фактически, и в договоре лучше отражать реальное состояние объекта. Продажа домика как «стройматериалов» при фактической продаже земельного участка с расположенным на нем капитальным строением выглядит искусственной конструкцией и при возникновении спора может создать лишние вопросы. При стоимости всего объекта около 500 тыс. рублей расходы на оформление домика по «дачной амнистии» обычно оказываются разумными по сравнению с повышением юридической чистоты сделки и привлекательности объекта для покупателей. Если вам необходимо разобрать ваш вопрос детально, то напишите мне в личный чат и направьте выписку ЕГРН на участок, сведения о категории земель и ВРИ, информацию о том, зарегистрировано ли право собственности на участок до 2016 года или только кадастровый учет выполнен в 2016 году, а также данные о том, имеется ли технический план или иные документы на садовый домик.