Здравствуйте.
Само по себе дополнительное соглашение при продаже доли в квартире является законным инструментом. Его правовая природа зависит от того, что именно стороны хотят изменить или дополнить в уже достигнутых договоренностях. В соответствии со ст. 421, 450 и 452 ГК РФ стороны вправе изменять условия сделки по взаимному соглашению.
Однако оценить риски без изучения текста дополнительного соглашения невозможно. Под названием «дополнительное соглашение» могут скрываться совершенно разные по последствиям документы. Иногда через него меняют порядок расчетов, сроки передачи денег, распределение расходов по нотариусу, момент передачи квартиры, ответственность сторон. Но встречаются и более опасные варианты, когда продавца фактически склоняют предоставить рассрочку, снизить цену, подтвердить получение денег до их фактической передачи или взять на себя дополнительные обязательства.
Наиболее распространенные риски для продавца следующие. 1. В соглашении указано, что деньги получены полностью, хотя фактически они еще не переданы. 2. Вводится рассрочка платежа без достаточных гарантий. 3. Продавец обязуется вернуть часть денег при наступлении определенных условий. 4. Изменяется цена сделки после нотариального удостоверения. 5. На продавца возлагаются дополнительные расходы или ответственность. 6. Фактически оформляется скрытая скидка или возврат части стоимости наличными вне договора.
Если речь идет о продаже доли, то сама сделка подлежит нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Нотариус обычно проверяет содержание документов, но это не исключает наличия невыгодных для продавца условий.
Отдельно обращаю внимание на ситуацию с наследственной долей. Поскольку наследство получено более двух лет назад, необходимо учитывать налоговые последствия. Если это единственное жилье и соблюдены условия ст. 217.1 НК РФ, налога может не возникнуть. Если льготный срок владения еще не истек либо имеются особенности по объекту, этот вопрос стоит проверить отдельно до подписания документов.
С точки зрения возможного обмана покупателем наиболее опасны формулировки о расчетах. Если вы подпишете документ, где подтвердите получение денежных средств, а деньги фактически не получите, в дальнейшем доказать обратное будет крайне сложно. Поэтому любые документы о получении денег должны подписываться только после реального поступления средств или закладки их в аккредитив, банковскую ячейку либо использования безопасных расчетов.
Если у вас на руках уже есть проект дополнительного соглашения, пришлите его текст или фотографию. Тогда можно будет построчно проверить документ, указать конкретные риски, скрытые условия и сказать, есть ли в нем пункты, которые категорически нельзя подписывать.
Если у вас остались вопросы вы можете написать мне в личный чат. Возможно потребуется подготовка протокола разногласий или проверка документов по сделке.
