Когда бабушку признают недееспособной - ей назначат опекуна (вероятно меня или маму)

Здравствуйте!

Здесь ключевое значение имеет не фактическое состояние бабушки, а ее юридический статус. Пока нет вступившего в силу решения суда о признании ее недееспособной, она считается полностью дееспособной и вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом (ст. 21, 29 ГК РФ).

Теоретически в вашей ситуации возможно заключение нотариального договора пожизненного содержания с иждивением (ренты) в соответствии со ст. 601–605 ГК РФ. По такому договору бабушка передает вам свою долю в квартире, а вы принимаете на себя обязанность по ее содержанию, уходу, приобретению лекарств и обеспечению иных потребностей. Однако нотариус обязан убедиться, что она понимает последствия сделки.

Если же у бабушки имеются выраженные признаки деменции или иного психического расстройства, существует высокий риск последующего оспаривания такой сделки по ст. 177 ГК РФ как совершенной лицом, не понимавшим значения своих действий. В таком случае желательно иметь медицинские документы, подтверждающие ее состояние на момент подписания договора.

После признания бабушки недееспособной заключить договор ренты между ней и вами либо между ней и вашей матерью будет тяжелее. Действительно, согласно ст. 37 ГК РФ опекун, его супруг и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением случаев безвозмездной передачи имущества самому подопечному. Поэтому если опекуном станете вы или ваша мать, оформить ренту или дарение доли в пользу родственников, как правило, не получится.

Если никаких сделок не оформлять, то после смерти бабушки ее доля войдет в состав наследства и будет распределяться между наследниками первой очереди по закону (ст. 1142 ГК РФ), в том числе между ее детьми. 

Поэтому на данный момент вам, в первую очередь, советую исходить из следующего: если бабушка еще способна понимать смысл своих действий и осознанно принимать решения, наиболее разумно рассмотреть вопрос оформления отношений сейчас через нотариуса, поскольку после признания ее недееспособной возможности передачи доли родственникам существенно ограничиваются законом. Если же имеются серьезные сомнения в ее способности понимать последствия сделки, то любое оформление доли на родственника будет связано с высоким риском последующего оспаривания.

Добрый день Светлана.

Бабушка старая, 80 лет, фактически недееспособная, но официально не оформлена

Исходя из этого заключить договор ренты после официального признания бабушки недееспособной будет невозможно ни с вами, ни с кем-либо еще.

Закон, а именно пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ прямо запрещает опекуну, его супругу и близким родственникам (включая детей и внуков) совершать любые возмездные сделки с подопечным.

Рента — это возмездное отчуждение имущества. Даже если опекуном назначат постороннего человека или организацию, органы опеки никогда не дадут обязательное предварительное согласие (ст. 37 ГК РФ) на уменьшение имущества недееспособного ради его помещения в частный пансион, если у него есть родственники, так как это ухудшает его положение.

Единственный законный и безопасный способ получить долю бабушки и защитить её от притязаний матери — оформить сделку прямо сейчас, строго до запуска процедуры признания недееспособности.

Договор пожизненного содержания с иждивением  в силу ст. 601 ГК РФ

Вам нужно заключить с бабушкой не обычную пожизненную ренту (где платятся только деньги), а договор пожизненного содержания с иждивением.По этому договору доля бабушки сразу переходит в вашу собственность, а взамен вы обязуетесь обеспечивать её жильем, уходом, лекарствами и продуктами.

Мать не сможет претендовать на эту долю после смерти бабушки, так как на момент смерти имущество уже не будет принадлежать бабушке и не войдет в наследственную массу

Поскольку вы указываете, что бабушка «фактически недееспособна», мать или другие родственники в будущем могут попытаться признать договор недействительным по ст. 177 ГК РФ (совершение сделки гражданином, не

Чтобы полностью исключить этот риск, вы можете сделать бабуле комплексное медицинское освидетельствование.

В день заключения сделки (или максимум за 1–2 дня до неё) пригласите к бабушке лицензированного врача-психиатра (лучше из государственного психоневрологического диспансера — ПНД) для проведения официального освидетельствования. Врач должен выдать официальное письменное заключение о том, что на момент осмотра бабушка находится в здравом уме, отдает отчет своим действиям и может ими руководить

Договор ренты/содержания подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариус обязан лично побеседовать с бабушкой и установить её реальную волю и дееспособность. Проводите нотариальную сделку с выездом нотариуса на дом.Организуйте видеофиксацию.

Нотариусы имеют право вести видеозапись процедуры заключения сделки. Попросите нотариуса сделать это. Видеозапись, хранящаяся в делах нотариуса, — аргумент в суде против любых исков матери.

Зарегистрируйте переход права в Росреестре. Нотариус самостоятельно отправит документы на регистрацию в Росреестр. Как только запись внесут, вы станете собственником 1/2 доли (ваша 1/4 + 1/4 бабушки), но на долю бабушки будет наложено обременение (залог) в её пользу до конца её жизни.

Собирайте доказательства исполнения. Чтобы мать не заявила, что вы не ухаживали за бабушкой, оплачивайте лекарства, продукты, сиделок или пансион только со своей банковской карты. Сохраняйте все чеки, договоры с медицинскими организациями и расписки.

Дарение доли сейчас выглядит проще, но его значительно легче оспорить в суде по той же ст. 177 ГК РФ. Сделка дарения является безвозмездной. Суду будет трудно объяснить, почему пожилой человек безвозмездно отдал последнее жилье.

В случае же с договором содержания логика очевидна: бабушка отдает долю в обмен на гарантированный пожизненный уход и финансовое обеспечение, что трактуется как сделка в её прямых интересах.Если вы решите действовать, первым шагом найдите нотариуса, готового к выездным сделкам, и уточните его требования к справкам из ПНД.

Здравствуйте.

Надо понимать, какова цель вообще Ваших действий. Получить в собственность 1/4 долю, принадлежащую бабушке? 

С матерью отношения натянуты и есть риск что без договора и какого-то официального оформления — после смерти бабушки она захочет претендовать на квартиру.

 Претендовать она после смерти бабушки будет (и получит) долю в размере 1/4, которая принадлежит бабушке, т.е. не на всю квартиру, естественно. Соответственно у нее будет 1/2 квартиры, у Вас и сестры так и останется по 1/4.

Возможностей получить долю бабушки через признание ее недееспособной и заключение договора ренты не имеется, поскольку существует запрет, установленный п.3 ст. 37 ГК РФ для опекунов и близких родственников совершать любые возмездные сделки с подопечным. Да и вообще любые сделки с имуществом лица, которое признано недееспособным практически невозможны. 

Ввиду этого, если Вы уверены в том, что 

Бабушка старая, 80 лет, фактически недееспособная,

т.е. что нотариус не сможет подтвердить ее дееспособность в ходе удостоверения какой-либо сделки с нею, то шансов на ее заключение не имеется вовсе. 

Таким образом, представляется, что в случае невозможности у бабушки пройти медицинское освидетельствование на вменяемость и дееспособность, никаких варианты Вам не помогут. Более того, если Вы попытаетесь каким-то «кружным» образом получить такое положительное заключение, которое не соответствует действительности, вероятность признания заинтересованным лицом такой сделки недействительной возрастает многократно.

Возможно есть смысл обсудить возможность подписания с матерью предварительного договора купли-продажи (или дарения) доли, которая может перейти ей в собственность после смерти бабушки. 

 Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, то есть если договор должен быть удостоверен нотариально, соответственно предварительный договор, также подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (статья 429 ГК РФ).

Других действенных вариантов я не усматриваю.

Здравствуйте, Светлана.

Подскажите, как можно обезопасить такую сделку

 Никак.

 Вы указываете

Бабушка старая, 80 лет, фактически недееспособная, но официально не оформлена.

 Это означает, что

1. При признании бабушки недееспособной все сделки от ее имени будет оформлять опекун, причем с разрешения органов опеки и попечительства при предоставлении равноценного возмещения. (см. п.2 и п.3 ст.37 ГК РФ), которое как я понял, по факту никем предоставляться не планируется.

2. Если же оформлять любую сделку сейчас, не признавая бабушку недееспособной, такая сделка может быть впоследствии оспорена на основании ст.177 ГК РФ. При этом стоит учесть, что какой вид сделки не был бы избран, учитывая, что ее предметом является 1/4 доли в праве общей долевой собственности, она в любом случае будет подлежать нотариальному удостоверению (см. п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости). Ст.43 Основ законодательства о нотариате предусмотрено

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей.

При установлении нотариусом даже визуально того, что бабушка не понимает, что делает, сделку он не удостоверит. (ст.48 Основ законодательства о нотариате).

Если имеются хоть какие-то основания считать, что бабушка временами бывает в себе, то следует иметь ввиду, что нотариусы, как правило, при нотариальном удостоверении требуют заключения из ПНД. Тем не менее, такое заключение не является гарантией того, что сделка оспорена не будет.

Все остальные моменты могут быть рассмотрены индивидуально в чате.

С уважением