Подскажите, пожалуйста, каким образом я могу продать ее квартиру?

Question

Здравствуйте! у меня сейчас проживает мать 80 лет, прописана и имеет квартиру в этом же районе. Квартира приватизирована на нее. за квартиру плачу я, произвожу ремонтные работы по необходимости, тоже я. Сейчас стоит вопрос о продаже квартиры, но мама не совсем адекватна (признаки деменции налицо) - обслужить себя и тем более жить одна она уже не в состоянии. Подскажите, пожалуйста, каким образом я могу продать ее квартиру?

Юрий Колковский · Answer

Сейчас стоит вопрос о продаже квартиры, но мама не совсем адекватна (признаки деменции налицо) — обслужить себя и тем более жить одна она уже не в состоянии. Подскажите, пожалуйста, каким образом я могу продать ее квартиру? Здравствуйте. В этом положении собственника квартиры продажа ее крайне затруднительна. Дело в том, что поскольку признаки деменции имеют место, очень маловероятно, чтобы покупатель не запросил соответствующую справку (ПНД). А такую справку она не получит. С другой стороны, Вы можете обратиться в суд за признанием ее недееспособной и определить себя в качестве опекуна. Однако стоит учесть, что опекун не вправе совершать ряд действий с имуществом опекаемого недееспособного гражданина без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это требование закреплено как в ст. 37 ГК РФ, так и в ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». То есть для продажи ее имущества Вам придется обращаться в орган опеки за предварительным согласием. Но проблема в том, что уменьшение наличного имущества с переводом его в деньги далеко не всегда может быть согласовано органом опеки. Придется доказывать, что данное действие производится в интересах именно опекаемого. То есть мало того, что реализация Вашего намерения это довольно длительный процесс, но еще и далеко не факт, что она вообще состоится. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Ольга Чистякова · Answer

Добрый день Владимир. Продать квартиру вашей матери напрямую по её подписи или по обычной доверенности сейчас юридически невозможно и крайне опасно. По закону, если человек в силу психического расстройства (включая деменцию) не понимает значения своих действий, любая совершенная им сделка или выданная доверенность могут быть признаны судом недействительными исходя из ст. 177 Гражданского кодекса РФ. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ed32a600777540e9a99f6e07536cad62ba4ee882/ Ни один нотариус не заверит сделку или доверенность, если заметит признаки неадекватности. Ваши личные затраты на ремонт и ЖКУ, к сожалению, не дают вам автоматического права распоряжаться чужой собственностью. Единственный законный способ продать эту недвижимость — действовать через процедуру признания мамы недееспособной и оформление опекунства.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Сейчас стоит вопрос о продаже квартиры, но мама не совсем адекватна (признаки деменции налицо) — обслужить себя и тем более жить одна она уже не в состоянии. В этом случае, Вы можете обратиться в суд с иском о признании ее недееспособной, как ее близкий родственник. Признание недееспособной осуществляется в судебном порядке, согласно ст. 29 ГК РФ. В соответствии со ст. 281 ГПК РФ 2. Дело о признании гражданина недееспособным вследствие психического расстройства может быть возбуждено в суде на основании заявления членов его семьи, близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер) независимо от совместного с ним проживания, органа опеки и попечительства, медицинской организации, оказывающей психиатрическую помощь, или стационарной организации социального обслуживания, предназначенной для лиц, страдающих психическими расстройствами. При этом, если она будет признана в судебном порядке недееспособной вследствие психического расстройства, над ней устанавливается опека, на основании вынесенного решения суда, вступившего в законную силу о признании гражданина недееспособным, согласно ст. 285 ГПК РФ. И продать квартиру, которая принадлежит ей,, опекун, например Вы, если будете назначены опекуном, сможет только с предварительного разрешения на это органа опеки и попечительства, согласно ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Порядок получения предварительного разрешения на осуждение имущества подопечного устанавливается на уровне муниципалитета. Разрешение может быть получено, при условии приобретения равнозначного жилого помещения матери

Ольга Сидорова · Answer

Здравствуйте . Сделки с недвижимостью совершаются только собственником или его законным представителем. Согласно ст. 209 ГК РФ 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Продать квартиру, принадлежащую вашей матери, вы сможете только при наличии ее дееспособности, поскольку, дееспособность — необходимое условие для совершения сделок . Если человек не осознает значения своих действий, он может быть признан недееспособным в судебном порядке. Если есть признаки деменции и она не может осознавать значение своих действий, необходимо оформить опеку или признать ее недееспособной через суд, после чего все сделки с ее имуществом будут возможны только с разрешения органа опеки и попечительства. ГК РФ Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун, учитывая мнение такого гражданина, а при невозможности установления его мнения — с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. Если суд признает человека недееспособным, назначается опекун (ст. 31, 32 ГК РФ). www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/37387d9ccdfded97fb0f9c479484266909380dc1/ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c761b9fe3e38148a2c378a50f8d38d4897c513f2/ Опекун может распоряжаться имуществом подопечного только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, 1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. ... www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/ Сделки без разрешения органа опеки могут быть признаны недействительными (ст. 168, 173.1 ГК РФ). Вам в таком случае следует получить заключение психиатра о наличии деменции. Собрать медицинские документы, подтверждающие диагноз и обратиться в суд с заявлением о признании недееспособной (ст. 281 ГПК РФ). Суд назначит судебно-психиатрическую экспертизу. После признания недееспособности обратитесь в орган опеки и попечительства по месту жительства матери для назначения вас опекуном. Далее, -подайте заявление в орган опеки и попечительства о разрешении на продажу квартиры.