УК "от застройщика" в мультиформатном поселке: законодательство и права владельцев недвижимости

Question

Здравствуйте! Мы приобрели квартиры в многоквартирных жилых домах (таунхаусы по ДДУ) и участки с подрядом (преддоговор) в коттеджном поселке. В настоящий момент застройщик закончил 1 очередь и передает квартиры участникам долевого строительства. Для того, чтобы получить ключи, необходимо не только подписать акт приемки- передачи, но и заключить договор с управляющей компанией и оплатить ее услуги за 3 месяца вперед. Управляющая компания входит в один холдинг с застройщиком. Никаких альтернатив у жильцов не было и нет. Договор содержит пункты, не имеющие отношение к функциям УК (например, УК запрещает перепланировку и посадку высоких деревьев на участках), а некоторые вовсе абсурдны,т.к. относятм=ся к МЖК. Обоснование тарифов отсутствует. Обслуживать пока нечего, т.к. благоустройство и инфраструктура в поселке отсутствуют. Скажите, пожалуйста, какие документы регламентируют деятельность УК в мультиформатных коттеджных поселках? Имел ли право застройщик назначать свою УК без ведома владельцев квартир/ домов и через нее диктовать свои условия? Если договор не подписывать, какие ограничения может наложить застройщик/ УК, если принимать во внимание, что дорога к нашим домам проходит по территории, на которой застройщик ведет строительство 2 очереди? Можно ли потребовать от застройщика предоставления документов о праве собственности на дороги, общественные зоны, ВЗУ, очистные и т.д.? Как/ на какие документы ссылаться? Простите - вопросов много, но очень хотелось бы получить ответы юристов, уже имевших в практике подобные "дела". Заранее благодарю.

Любовь Давлятчина · Answer

Инна, добрый день. 1. Застройщик не имеет права навязывать Вам свою управляющую компанию. Ваши взаимоотношения в Застройщиком относятся только к постройке объекта долевого строительства, и не распространяются на его дальнейшее содержание. Обязать Вас заключить договор с данной УК так же никто не вправе (кроме суда). Порядок заключения договора с управляющей компанией регламентирован соответствующими нормами законодательства РФ. Так согласно ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Таким образом, понуждение Застройщика заключить договор с управляющей компанией является не законным и не обоснованным, так как выбор способа управления многоквартирным домом является правом собственников. 2. Если Вы не подписываете данный договор, Застройщик не может вам ничего сделать, он обязан построить объект и передать его Вам. 3. К сожалению практика показывает следующее: если ВСЕ или большая часть собственников не откажется от подписания договора, то потом в суде будет сложно что-либо сделать. Поэтому для того, чтобы Вам как-то держать этот вопрос на нужном Вам русле- нужно собираться с будущими собственниками и решать данный вопрос совместно. Например путем написания застройщику коллективного письма с отказом от подписания договора с УК, можете написать в прокуратуру запрос и роспотребнадзор.

Виктор Котов · Answer

Здравствуйте! Приведенные Вами действия застройщика являются неправомерными, так как навязывают Вам услуги УК, что противоречит требованиям Законов «О защите прав потребителей», «О защите конкуренции». Вы можете по поводу данный действий обратится в орган гос. жилищного надзора с требованием провести проверку законности таких действий. Округ Адрес Телефон: Центральный105094, Москва, ул. Госпитальный Вал, д. 5, корп. 18(495) 360-20-53 Северный125080, Москва, Волоколамское ш., д. 15/22(499) 158-13-34Северо-Восточный129323, Москва, ул. Снежная, д. 19(495) 656-67-54 Восточный107076, Москва, Колодезный пер., д. 14.(499) 268-38-36Юго-Восточный109377, Москва, ул. 1-я Новокузьминская, д. 10.(499) 784-92-13 Южный113556, Москва, Варшавское ш., д. 74, корп. 3(499) 619-63-05Юго-Западный117452, Москва, Симферопольский б-р, д. 24, корп. 7(495) 310-51-27 Западный121351, Москва, ул. Полоцкая, д. 25, корп. 1(495) 416-60-17Северо-Западный123298, Москва, ул. Маршала Малиновского, д. 8(499) 192-80-00 Зеленоградский124527, г. Зеленоград, корп. 841, н. п. 14(499) 732-35-33 Троицкий и Новомосковский117042, Москва, ул. Южнобутовская, д. 52(495) 714-60-12

Константин Плясунов · Answer

Уважаемая Инна! Если Вы участники долевого строительства, то застройщику до ввода в эксплуатацию и передачи объекта участникам долевого строительства НИЧЕГО в доме не принадлежало на праве собственности. Это Вы на себя оформляете долю в строительстве. Действия застройщика, по навязыванию своей УК неправомерны. Схема весьма распространеная. Построил дом, продал участникам долевого строительства, разово заработал. А эксплуатация дома, да по завышенным тарифам, это долговременная кормушка, пока собственники не прогонят либо УК сама так на эксплуатирует за пять лет(гарантийный срок на дом), что потом сами уйдут, бросив Вас с начавшимися проблемами один на один. Напишите жалобу в прокуратуру, роспотребнадзор с требованием проверить законность действий застройщика по принуждению к подписанию договора с УК и оплатой услуг УК за 3 месяца. По поводу документов о праве собственности на дороги, общественные зоны, ВЗУ, очистные и т.д., Вы можете написать письмо застройщику с просьбой предоставить копии документов, ответ попросить дать в письменном виде. Объединитесь с другими собственниками, все письма, жалобы, запросы пишите коллективно, так Вам легче будет справляться с беспределом застройщика. Удачи!

Мария Иванова · Answer

Здравствуйте! какие документы регламентируют деятельность УК в мультиформатных коттеджных поселках? Инна Специального закона, регламентирующего деятельность УК в мультиформатных поселках отсутствует. Поэтому необходимо руководствоваться Жилищным кодексом РФ, Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Имел ли право застройщик назначать свою УК без ведома владельцев квартир Инна В соответствии со ст. 161 ЖК РФ: ................................................................................................ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;3) управление управляющей организацией. 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.(в ред. Федерального закона от 29.12.2006 N 251-ФЗ)4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.(в ред. Федеральных законов от 29.12.2006 N 251-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.(часть 4.1 введена Федеральным законом от 06.12.2011 N 401-ФЗ) Если вышеуказанные правила выбора управления домом были соблюдены, то УК действует в рамках действующего законодательства. Можно ли потребовать от застройщика предоставления документов о праве собственности на дороги, общественные зоны, ВЗУ, очистные и т.д.? Инна Согласно ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» (от 30.12.2004 № 214-ФЗ): 1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Согласно ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»: Статья 19. Проектная декларация 1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.(в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 N 111-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ)3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Таким образом, Вы должны узнать сайт на котором размещена информация и ознакомиться с ней.

Анна Проворова · Answer

Инна здравствуйте. В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе сами выбирать способ управления. 3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Только потом в случае не определенности собственников, 4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Так что навязать Вам УК, застройщик не вправе. Вы можете организовать ТСЖ и сами управлять своим поселком. Статья 135. Товарищество собственников жилья 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. По поводу земли и дорог, скорее всего она находится у застройщика в аренде, но вопрос в другом. Вам продавали квартиры в таунхаусах, где отдельной платой или включены в стоимость, благоустройство, коммуникации, дороги, забор и т. д., лишить Вас этого всего они так же права не имеют, какой бы способ управления Вы не выбрали.

Вячеслав Винокуров · Answer

Здравствуйте Инна! В соответствии с пп. 13, 14 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ: 13. В течение десяти рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. 14. До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, после ввода дома в эксплуатацию, управляющую компанию выбирает орган местного самоуправления на основании конкурса. Тем не менее жители поселка могут переизбрать управляющую компанию или способ управления Вашим поселком. Для этого придется проводить общее собрание собственников помещений в вашем поселке. Вопросы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома регулируются ст.ст. 36-48 Жилищного Кодекса РФ. Напрямую вопросы управления общим имуществом коттеджного поселка не урегулированы действующим законодательством. Но в гражданско-правовых отношениях применяется принцип аналогии закона. Таким образом, указанные выше нормы Жилищного законодательства вполне применимы к вашей ситуации. Имел ли право застройщик назначать свою УК без ведома владельцев квартир/ домов и через нее диктовать свои условия? Инна В соответствии с п.п. 13, 14 ст. 161 Жилищного Кодекса имел, но не застройщик а органы местного самоуправления. Если договор не подписывать, какие ограничения может наложить застройщик/ УК, если принимать во внимание, что дорога к нашим домам проходит по территории, на которой застройщик ведет строительство 2 очереди? Инна Застройщик не может накладывать на Вас ограничения. УК может требовать исполнения договора в полном объеме, но не больше. При этом не имеет значения подпишите Вы договор управления или нет, он фактически действующий. Можно ли потребовать от застройщика предоставления документов о праве собственности на дороги, общественные зоны, ВЗУ, очистные и т.д.? Инна Нет, не можете. Каждый собственник не является сам по себе лицом уполномоченным выдвигать такие требования. Если создадите например, ТСЖ или переизберете УК (выберите другую), то они смогут требовать документы на общее имущество поселка. Я Вам рекомендую готовить проведение общего собрания собственников помещений поселка с целью переизбрания УК. Во время подготовки общего собрания направить жалобу на действующую УК в Прокуратуру и Роспотребнадзор с указаниями на нарушение Ваших прав отдельными положениями договора управления. Лучше если такая жалоба будет коллективная.