Супруг ( военный ) 15 лет назад покупал квартиру в браке по военной ипотеке ( брак 9 месяцев ) далее другой брак и ребенок, 13 лет. Ипотека выплачена, обременение снято и при продаже квартиры риелтор требует согласие жены. Подскажите как действовать и на что может претендовать жена.
Добрый день!
Если квартира была приобретена по военной ипотеке в период первого брака и этот брак длился 9 месяцев, то, как правило, квартира считается совместно нажитым имуществом, и бывшая супруга может претендовать на долю. Однако многое зависит от источника средств, условий приобретения и погашения ипотеки. Согласие текущей жены на продажу требуется только в случае, если квартира приобреталась в браке с ней и она имеет долю или права на имущество. Если квартира приобреталась в первом браке, согласие нынешней жены не требуется.
Правовое обоснование:
Совместная собственность супругов:
По ст. 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ), имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью, если иное не установлено договором.
По ст. 35 СК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, требует согласия обоих супругов.
Военная ипотека:
Квартира, купленная по военной ипотеке, на момент приобретения в браке, также считается совместно нажитой, если средства (включая целевой жилищный заем) поступили во время брака (Постановление Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15, п. 16).
Если ипотека полностью выплачена после расторжения брака, могут возникнуть споры о том, какая часть квартиры относится к совместно нажитому имуществу.
Согласие на продажу:
По ст. 35 СК РФ, при продаже имущества, находящегося в совместной собственности, требуется нотариальное согласие супруга.
Если квартира была приобретена в первом браке, а сейчас в собственности только у супруга (военного), согласие второй жены не требуется (ст. 34, 35 СК РФ).
Варианты исхода:
Если квартира приобретена и полностью оплачена в первом браке:
Бывшая супруга может претендовать на 1/2 доли, если не было брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Без раздела имущества в судебном или нотариальном порядке, квартира юридически считается совместной собственностью бывших супругов.
Если ипотека выплачивалась и после развода:
Доля бывшей супруги может быть уменьшена пропорционально вкладу каждого после развода (ст. 39 СК РФ, практика ВС РФ).
Если жилье осталось в собственности военного, но бывшая супруга не отказалась от прав, потребуется либо ее согласие, либо решение суда о разделе.
Если квартира приобретена до второго брака:
Согласие нынешней супруги не требуется, если квартира не является совместно нажитым имуществом во втором браке.
Алгоритм действий:
Проверьте документы на квартиру:
Свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН — кто указан собственником.
Дата приобретения и оплаты квартиры.
Уточните, был ли раздел имущества с первой женой:
Если раздела не было, квартира юридически считается совместной.
Если был раздел — проверьте, кому присуждена квартира.
Если раздела не было:
Получите нотариальное согласие бывшей супруги на продажу, либо проведите раздел имущества через суд/нотариуса.
Если квартира оформлена только на мужа, но приобретена в первом браке:
Риелтор прав — для продажи требуется согласие бывшей супруги, если нет соглашения о разделе.
Если квартира приобретена до брака с нынешней женой:
Согласие нынешней жены не требуется.
Значимые сроки:
Срок исковой давности по разделу имущества — 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права (ст. 38 СК РФ, ст. 200 ГК РФ).
Документы:
Свидетельство о браке и разводе.
Договор купли-продажи, ипотечный договор.
Выписка из ЕГРН.
Справки о погашении ипотеки.
Органы:
Нотариус (для согласия или соглашения о разделе).
Суд (если спор).
Риски и последствия бездействия:
Сделка купли-продажи без согласия бывшей супруги может быть признана недействительной (ст. 35 СК РФ, ст. 168 ГК РФ).
Бывшая супруга может оспорить сделку и потребовать свою долю.
Для избежания рисков рекомендуется урегулировать вопрос с бывшей супругой до продажи.
Итог:
Для продажи квартиры, купленной в первом браке по военной ипотеке, требуется согласие бывшей супруги, если не был произведен раздел имущества. Согласие нынешней жены не требуется, если квартира приобретена до брака с ней. Рекомендую получить нотариальное согласие бывшей супруги или провести раздел имущества.
