Просто сумму сделки уменьшить на сумму долга?

Прямая передача аванса продавцу крайне рискованна, так как деньги могут быть списаны приставами в счет иных долгов, а арест с самой доли не будет снят. Оптимальным решением является использование механизма безопасных расчетов, например, аккредитива, при котором часть суммы договора перечисляется напрямую на депозитный счет службы судебных приставов для полного погашения задолженностей продавца, что станет законным основанием для снятия запрета на регистрационные действия в Росреестре. Вам необходимо зафиксировать в договоре купли-продажи цену, уменьшенную на сумму долгов, и предусмотреть, что переход права собственности возможен только после снятия всех ограничений с объекта. Перед сделкой обязательно проверьте базу данных ФССП, чтобы убедиться, что общая сумма долгов продавца не превышает стоимость доли, так как при превышении долга существует риск оспаривания сделки в случае банкротства продавца. Если вам потребуется составить проект договора купли-продажи с условием безопасных расчетов или соглашение о порядке погашения долгов, я готов помочь с этим в личном чате.

Здравствуйте

Предложение второго собственника получить аванс для погашения его долгов — это высокий риск для вас. Вот почему:

Арест не снят. На долю второго собственника наложен арест из-за долгов по ЖКХ и кредиту. Пока арест действует, он не вправе распоряжаться своей долей, то есть продавать её. Нотариус, который заверяет такие сделки, проверит статус в ЕГРН и откажет в удостоверении, увидев обременение. 
«Исчезновение» продавца. Даже если вы передадите деньги, нет гарантии, что продавец погасит долги и не «исчезнет» с авансом, оставив вас без денег и без сделки. 
Оспаривание сделки. Если сделка всё же состоится при действующем аресте, судебные приставы могут её оспорить как совершённую в ущерб интересам взыскателя. 
Почему просто уменьшить цену на сумму долга тоже опасно
Вариант с уменьшением стоимости квартиры на сумму долга тоже сопряжен с рисками:

Долг по ЖКХ. Даже если вы уменьшите цену, это не гарантирует, что УК не будет пытаться взыскивать старый долг с нового собственника. Важно четко прописать в договоре, что долги остаются на продавце. 
Долг по кредиту. Это более серьёзная проблема. Арест наложен приставами, и пока кредитный долг не погашен, запрет на регистрационные действия не снимут. 

Как действовать правильно
Я рекомендую придерживаться следующего плана:

Проверьте все обременения. Закажите свежую выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, какие именно аресты и запреты наложены на долю второго собственника. Также проверьте его долги через базу ФССП. 
Поговорите с приставами. Обратитесь в отдел судебных приставов, чтобы узнать точные суммы задолженностей и условия снятия ареста. Часто арест можно снять, если предоставить квитанции об оплате или заключить мировое соглашение с взыскателем. 
Не давайте денег авансом. Вместо аванса лучше заключить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с условием, что основной договор будет подписан только после снятия всех арестов и погашения долгов. В ПДКП четко пропишите эти условия и сроки. 
Рассмотрите безопасные способы расчетов. Если продавец согласен, используйте аккредитив или банковскую ячейку. Деньги будут переданы ему только после подтверждения снятия арестов и регистрации перехода права собственности. 
Обязательно нотариальное удостоверение. Сделка по продаже доли требует нотариального удостоверения. Нотариус проверит чистоту сделки, наличие арестов и соблюдение преимущественного права покупки (которое вы уже реализовали, предложив выкупить долю). 
Пропишите все условия в договоре. В основном договоре купли-продажи детально укажите, что долги по ЖКХ и кредиту остаются на продавце, а переход права собственности возможен только после снятия всех обременений. 

Если этот ответ был Вам полезен, Вы можете оставить благодарность по этой ссылке: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/2384674/

Заранее большое спасибо и желаю Вам удачи!