Дело в том что будет покупаться квартира большей площади чем квартира которая куплена за материнский капитал и будут выделяться доли в новой квартире

Александра, добрый день.

Продажа квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, допускается действующим законодательством. Прямого запрета на отчуждение такого жилого помещения законом не установлено.

Вместе с тем при совершении сделки необходимо обеспечить соблюдение прав несовершеннолетних детей, поскольку жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, подлежит оформлению в общую собственность родителей и детей. Данное требование предусмотрено частью 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Если доли детям в продаваемой квартире уже выделены, для совершения сделки потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Это обусловлено тем, что распоряжение имуществом несовершеннолетних осуществляется родителями с учетом положений статьи 37 Гражданского кодекса РФ и статьи 60 Семейного кодекса РФ. Родители не вправе самостоятельно отчуждать имущество ребенка без контроля со стороны органа опеки.

При рассмотрении вопроса орган опеки оценивает, не ухудшаются ли имущественные и жилищные права детей. В случае если взамен продаваемой квартиры приобретается жилое помещение большей площади, а детям предоставляются доли не меньшего размера и условия проживания не ухудшаются, такая сделка, как правило, может быть согласована.

Важно, чтобы улучшение жилищных условий подтверждалось документально: характеристиками новой квартиры, ее площадью, стоимостью, состоянием, местом расположения, размером долей детей и сроками их оформления.

Если доли детям в квартире, приобретенной с использованием средств материнского капитала, еще не выделены, вопрос продажи требует особенно внимательного подхода. Невыделение долей само по себе является нарушением установленной законом обязанности. В подобной ситуации орган опеки, Росреестр, Социальный фонд либо последующие покупатели вправе поставить вопрос о нарушении прав несовершеннолетних.

На практике возможны два варианта действий.

Первый вариант — предварительно выделить доли детям в продаваемой квартире, затем получить разрешение органа опеки на продажу и одновременно приобрести новое жилье с оформлением долей на детей.

Второй вариант — обратиться в орган опеки с проектом одновременной сделки, предусматривающей продажу прежней квартиры и приобретение новой квартиры большей площади с обязательным выделением детям долей в новом жилом помещении. Однако возможность реализации данного варианта зависит от позиции конкретного органа опеки и представленных документов.

Если продаваемая квартира находится в долевой собственности несовершеннолетних, договор купли-продажи, как правило, подлежит нотариальному удостоверению. Такое требование установлено частью 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, удостоверяются нотариально.

Рекомендую до выхода на сделку обратиться в орган опеки и представить следующие документы:

— выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру;

— документы, подтверждающие доли детей;

— документы на приобретаемую квартиру;

— сведения о площади и стоимости прежнего и нового жилья;

— проект договора купли-продажи;

— предварительный договор либо проект договора приобретения новой квартиры;

— письменное обязательство о выделении детям долей в новой квартире;

— справку о зарегистрированных лицах, если она будет затребована органом опеки.

Таким образом, продажа квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав несовершеннолетних детей. Приобретение квартиры большей площади с выделением детям долей в новом жилом помещении обычно рассматривается как допустимый вариант, однако сделку необходимо предварительно согласовать с органом опеки и надлежащим образом оформить все документы.

Если моя консультация оказалась для Вас полезной, буду признателен за оценку ответа. Также Вы можете обратиться ко мне за письменной консультацией через платформу (список документов необходимо загрузить); стоимость услуги составляет 2500 ₽.