Продаю и покупаю квартиру, собственник я и несовершеннолетний ребёнок, в семье 4 человека - муж

Здравствуйте, Ольга! Ситуация требует внимательного разбора, так как здесь смешаны права несовершеннолетнего ребенка, нормы Семейного кодекса и правила использования материнского капитала (если он применялся). Да, в большинстве случаев вы можете не выделять доли мужу и совершеннолетнему старшему сыну в новой квартире, если только для покупки старой квартиры не использовались средства материнского капитала.

1. Если материнский капитал НЕ использовался
Это самый простой случай. Если квартира была куплена на ваши личные средства, получена в наследство или в дар, и материнский капитал не вкладывался:

Вы и несовершеннолетний сын это собственники продаваемой квартиры. Вы вправе распорядиться своими деньгами от продажи по своему усмотрению.
Муж и старший сын это члены вашей семьи, но не собственники продаваемого жилья. Закон не обязывает вас наделять их собственностью в новом жилье. Вы можете купить новую квартиру только на себя и несовершеннолетнего ребенка (или даже только на ребенка, с вашего согласия как законного представителя).
При продаже доли несовершеннолетнего вы обязаны получить разрешение органов опеки и попечительства. Опека проследит, чтобы ребенок получил в новой квартире долю, равноценную по площади и кадастровой стоимости проданной (или больше). Опека не будет требовать выделения долей мужу или старшему сыну, так как их права в этой сделке не затрагиваются.
2. Если материнский капитал БЫЛ использован
Здесь ситуация в корне меняется. Если при покупке той квартиры, которую вы сейчас продаете, вы использовали материнский капитал, вы давали нотариальное обязательство выделить доли всем членам семьи (супругу и всем детям, включая того, кто родился позже).

Проверьте два ключевых момента:

А) Было ли исполнено обязательство по старой квартире?

Вы пишете, что выделили долю только несовершеннолетнему сыну. Если обязательство о выделении долей мужу и старшему сыну по этой квартире не выполнено, это нарушение закона.
Продажа такой квартиры будет проблематичной. Органы опеки и прокуратуры могут посчитать, что вы обошли права других членов семьи. Росреестр или нотариус могут приостановить сделку.

Б) Если обязательство по старой квартире выполнено (доли выделены всем), но вы продали их части?

Если доли мужу и старшему сыну были выделены, и они их продали (или вы продали их как их представитель), то формально обязательство исполнено.
При покупке новой квартиры без использования маткапитала вы не обязаны наделять их собственностью снова. Деньги от продажи их долей — это их личные средства. Вы можете просто купить квартиру на себя и младшего ребенка.
Если для покупки новой квартиры вы снова используете материнский капитал (например, за второго ребенка или остаток первого), вам снова придется выделить доли всем членам семьи в новой квартире.
3. Если для новой квартиры используется ипотека, то здесь есть нюанс, касающийся мужа (супруга):

Если ипотека оформляется на вас, а муж выступает созаемщиком, банк почти всегда требует, чтобы супруг был включен в число собственников или, как минимум, дал нотариальное согласие на залог.
Если вы берете ипотеку только на себя, по закону вы обязаны получить нотариальное согласие супруга на покупку, так как квартира, купленная в браке, является совместно нажитым имуществом. Даже если вы оформите ее только на себя и ребенка, муж сможет претендовать на свою супружескую долю в случае развода, так как она куплена в браке.
Чтобы избежать этого, вам потребуется заключить с мужем брачный договор или нотариальное соглашение о разделе имущества, по которому конкретно эта новая квартира будет являться только вашей и ребенка собственностью.

Надеюсь, эта информация помогла прояснить ситуацию. Если появятся другие детали, требующие уточнения, вы можете обратиться в мой личный чат.

Буду очень благодарен за + + + (плюс)

С уважением, Юрист Макарян Карен Левонович.