Добрый день! Предлагают купить участок в Московской области, но участок находится в зоне КРТ-61. Как узаконить своё право собственности на участок и законно построить дом?
Здравствуйте.
Во-первых, Ваш вопрос слишком краток, а при этом ситуация слишком многоплановая, чтобы дать категорический ответ.
Во-вторых, что касается приобретения такого участка, то если право собственности надлежащим образом зарегистрировано за продавцом, то согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе распорядиться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе и продать ее, если нет никаких установленных законом запретов на ее отчуждение. А значит, покупатель может получить право собственности приобретя этот участок.
Что касается зоны КРТ-61 и возможности строительства на нем ИЖС, то тут варианты возможны разные. Можете ознакомиться с одним из судебных решений по сходному поводу, в котором рассматривался вопрос об отказе администрации Раменского района в праве истцу построить жилой дом.
Если Ваша ситуация сходная, то можете посмотреть на обоснование выводов суда
https://www.zakonrf.info/gorsud/doc-e7794492-b0d0-50bf-bbc6-87deb1d67846/?ysclid=mpclqdysdb152078092
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Здравствуйте, Никита.
Если вид разрешённого использования земельного участка согласно статьи 37 Градостроительного кодекса РФ и с учётом комплексного планируемого развития территории допускает строительство на нем индивидуального жилого дома, то можете приобрести участок.
Для более детального изучения участка, ограничений по нему нужно изучать градостроительный план земельного участка, выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
С документами можете обратиться ко мне в чат персональных услуг.
С уважением! эксперт сайта Г. А. Кураев
Здравствуйте!
Узаконить право собственности можно путем совершения сделки купли-продажи. Заключив договор купли-продажи Вы станете его полноценным собственником. ст.209 ГК РФ.
Цели комплексного развития территории предусмотрены ст.64 ГрК РФ
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/9ae65aac327a4e9861ca82782051a80c09badce2/
Если участок в зоне КРТ, то спросите у продавца, есть ли утверждённый проект планировки.
В случае если проект планировки есть, то смело покупайте.КРТ станет даже плюсом: инфраструктура будет развиваться по плану.
Если проекта планировки нет, то в таком случае не покупайте.
Как узаконить своё право собственности на участок и законно построить дом?
чтобы получить право на участок, надо сделать договор купли продажи (ст 549 ГК РФ), провести сделку в МФЦ. Возвести жилой дом можно на участке ЛПХ и ИЖС по упрощенному порядку на основании ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года
До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.
при этом на практике надо уточнить в местном Росреестре есть ли у них указания насчет регистрации домов по упрощенному порядку, которые по ПЗЗ находятся в зоне крт 61. Можно направить в порядке ст 51.1 ГрК РФ уведомление о планируемом строительстве в администрацию и если будет отказ, обжаловать его по КАС РФ.
На практике администрации выдают отказ в размещении жилого дома, так как устанавлена невозможность осуществления строительства в зоне КРТ-61 при отсутствии утвержденного проекта планировки территории (ППТ). А ППТ пока что не утвержден.
Что касается судебной практики, то есть положительная практика, когда отказы адмниистрации обжалуются.
Утверждения о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке административного истца в отсутствии документации о планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства, не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также Правилами землепользования и застройки, установлен императивный порядок проведения комплексного развития территорий, в соответствии с которым необходимая документация подлежит разработке в целях проведения комплексного развития территории после заключения договора о комплексном развитии территории. Договор о комплексном развитии территории не заключался.
В отсутствии заключенного договора о комплексном развитии территории, само по себе нахождение земельного участка в границах территории, на которой предусматривается деятельность по КРТ, не может являться основанием для выдачи уведомления о несоответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения указанного объекта на земельном участке.
(Решение по делу № 2А-1568/2025 от 27.03.2025 — о признании незаконным отказа в части, обязании повторно рассмотреть заявление, взыскании судебных расходов.)
Что касается постройки дома, то нужно будет обратиться в администрацию с уведомлением о планируемом строительстве( ст.51.1 ГрК РФ). Либо же воспользоваться так называемой «дачной амнистией» и зарегистрировать право собсвтенности на дом на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и технического плана .
Не исключено, что Вам будут отказывать и придется решать вопрос через суд.
А вообще судебная практика по данному вопросу постепенно меняется. Имеются решения, когда суды признавали отказы в выдаче ГПЗУ, уведомлений о планируемом строительстве и регистрации дома незаконными.
а вот здесь ниже я прикрепил судебную практику кассационного суда общей юрисдикции, где административному истцу отказано в удовлетворении административного иска по обжалованию отказа в выдаче ГПЗу как раз в связи с тем, что участок входил в зону КРТ, но не было проекта планировки.
Частью 4 статьи 57.3 ГрК РФ предусмотрен отказ в выдаче ГПЗУ только в случаях обязательной подготовки документации по планировке территории, установленных ГрК РФ.
Так что уточните есть проект планировки или его нет.