Здравствуйте, хочу преобрести дом, но на карте Росреестра только участок, что нужно сделать, чтоб после

Здравствуйте, Наталья!
Отсутствие строения на Публичной кадастровой карте (ПКК) может означать, что у вас на руках нет полной информации об объекте. Важно понимать, что ПКК носит справочный характер, и ее данные могут расходиться с реальным положением дел. Есть несколько объяснений этой ситуации, и от правильной диагностики зависит стратегия ваших действий.

Дом «самострой» (юридически не существует)
Это самый опасный сценарий, который чаще всего и встречается. Дом мог быть построен без необходимых разрешений или с нарушениями градостроительных норм (например, неправильные отступы от границ). С точки зрения закона, такое здание не существует, так как право собственности на него не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Продавец, по сути, продает вам только землю, а дом идет «в нагрузку» без каких-либо юридических гарантий. Позже администрация может признать его самовольной постройкой и обязать нового собственника (то есть вас) снести его за свой счет.
Дом  «ранее учтенный» объект без координат
Ваш случай может относиться и к этой категории. Если дом был построен давно, и право собственности на него было зарегистрировано до 1 марта 2008 года (или даже раньше, в БТИ), он считается «ранее учтенным». Раньше при регистрации не требовалось вносить точные координаты объекта (контур дома на участке). Поэтому в ЕГРН запись о праве есть, а графического отображения на Публичной кадастровой карте нет.
 Главные риски покупки «невидимого» дома
Игнорирование этой ситуации может привести к крайне неприятным последствиям. Вот основные из них:

Невозможность доказать право собственности: Вы не сможете официально владеть, продать, подарить или передать по наследству дом, которого нет в ЕГРН. Он также не сможет выступать залогом по кредиту.
Риск принудительного сноса: Если дом является самостроем с нарушениями, высок риск, что местная администрация подаст иск о его сносе. В этом случае вы потеряете и дом, и деньги, потраченные на его покупку.
Проблемы с соседями из-за границ: Если у участка (или у соседнего) не проведено межевание, может оказаться, что старый дом или его часть физически расположены за юридической границей на земле соседа или муниципалитета. Это грозит судебными спорами и требованием сноса.
Проблемы с коммуникациями и страховкой: Вы не сможете официально подключить дом к коммуникациям, застраховать его или получить компенсацию в случае его утраты, например, при пожаре, так как юридически его не существует.
Административная ответственность: Как новый собственник участка, вы можете быть привлечены к административной ответственности за эксплуатацию незарегистрированного объекта недвижимости.
Чтобы минимизировать риски, необходимо провести своего рода юридический аудит объекта. Ваша задача выяснить, к какой из двух категорий относится дом на участке. Действуйте в следующем порядке:

Закажите выписку из ЕГРН на земельный участок
Ваш первый и самый важный шаг. Заказать ее можно на Госуслугах, в МФЦ или на сайте Росреестра. Вам нужна полная выписка, а не краткая онлайн-справка. В выписке ищите следующую информацию:

Наличие зарегистрированных объектов недвижимости (зданий) на участке. Если дом там указан, значит, он учтен, и это хороший знак. Если нет, это серьезный повод для беспокойства.
Статус границ участка («межевание»). Фраза «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства» означает, что межевания не было.
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка. Он должен предполагать строительство жилого дома (например, «Для индивидуального жилищного строительства», «Ведение садоводства»). Если ВРИ «Огородничество», строительство жилого дома на нем запрещено.
Наличие обременений: аресты, запреты, ипотека, сервитуты.
Кадастровую стоимость участка.
Запросите у продавца правоустанавливающие документы на дом
Попросите продавца показать документы на дом. Это может быть:

Свидетельство о праве собственности старого образца.
Выписка из ЕГРН на дом.
Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.
Если продавец не может предоставить никаких документов на дом, это крайне подозрительно.
Проанализируйте ситуацию и примите решение
На основе полученных данных оцените риски:

Если в выписке ЕГРН на участке НЕТ сведений о доме, а продавец не может предоставить на него документы: Скорее всего, это самострой. Покупка такого объекта сопряжена с максимальными рисками. Я не рекомендую вам самостоятельно пытаться его узаконить перед покупкой вы не собственник, и любое ваше действие может вызвать преждевременную реакцию контролирующих органов. Это задача продавца. Лучшим решением будет либо отказаться от сделки, либо рассматривать ее как покупку пустого участка, значительно снизив цену на стоимость сноса и рисков.
Если в выписке ЕГРН сведения о доме ЕСТЬ, но его нет на карте: Это, вероятно, «ранее учтенный» объект без координат. Такой дом существует юридически. В этом случае к рискам самостроя добавляется риск споров по границам. Чтобы его снять, нужно обязательно потребовать от продавца провести комплекс работ по межеванию ДО сделки: межевание участка (если не сделано) и подготовку технического плана на дом с определением его координат на участке. Все работы выполняет кадастровый инженер.
Ваши планы на снос и строительство добавляют важные нюансы к проверке.

Самый безопасный и рекомендуемый путь заставить продавца узаконить дом до сделки. Это полностью снимет с вас риски, связанные с самостроем. Вы будете покупать юридически чистый объект.

Оформление сноса (если дом юридически существует)
Если дом все же учтен в ЕГРН (как новый или «ранее учтенный»), его снос требует документального оформления. С 1 марта 2025 года действует принцип «построил — оформи», который касается и сноса.

Порядок действий:

Отключение коммуникаций: Необходимо официально отключить дом от всех инженерных сетей (газ, свет, вода).
Уведомление о планируемом сносе: Не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ собственник направляет в местную администрацию уведомление. Разрешение на снос частного дома, как правило, не требуется.
Снос здания.
Уведомление о завершении сноса: После демонтажа необходимо снова уведомить администрацию.
Снятие дома с кадастрового учета: Кадастровый инженер подготовит акт обследования, на основании которого Росреестр снимет дом с учета и прекратит право собственности на него. Только после этого на участке можно будет законно строить новый дом.
Риски при попытке снести незарегистрированный дом
Если дом является самостроем, формально уведомлять администрацию о сносе того, чего юридически нет, не нужно. Однако на практике это рискованно: активные строительные работы могут привлечь внимание органов, которые зафиксируют наличие самостроя и обяжут вас его снести в принудительном порядке.
Ваша ситуация требует от вас роли дотошного и внимательного покупателя. Вот ключевые выводы:

Первичный документ для анализа,  выписка из ЕГРН на участок. Начните с нее.
Отсутствие дома на карте, это не просто техническая погрешность, а симптом. Отнеситесь к этому максимально серьезно.
Никогда не верьте устным обещаниям продавца или риелтора, что дом «легко оформить». Требуйте документального подтверждения права собственности на дом.
Идеальный сценарий для вас: Продавец до сделки проводит межевание участка, готовит технический план на дом, ставит его на кадастровый учет и регистрирует право собственности. После этого вы совершаете сделку купли-продажи уже двух полноценных объектов недвижимости: земельного участка и жилого дома. После регистрации вашего права вы сможете спокойно и законно начать процедуру сноса и нового строительства.
Помните о «дачной амнистии»: Упрощенный порядок регистрации прав на жилые и садовые дома действует до 1 марта 2031 года. Однако это не отменяет необходимости предоставить технический план и не решает проблему, если дом построен с нарушениями.
Если мой ответ был для вас полезен, буду благодарен за вашу реакцию