Здравствуйте. Я купил земельный участок за 12 млн 500.000 руб. , затем я продал этот земельный участок за такую же сумму. Кадастровая стоимость этого земельного участка составляет 86,5 млн руб.
Теперь у меня возникает обязанность оплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 07.
Что можно сделать чтобы не платить этот налог?
В вашей ситуации ключевой вопрос не в том, что вы продали участок без прибыли, а в том, что по ст. 214.10 НК РФ при продаже недвижимости ниже 70% кадастровой стоимости налоговая вправе определить доход как кадастровая стоимость × 0,7: у вас это 86,5 млн × 0,7 = 60,55 млн руб. Но этот доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на покупку участка — 12,5 млн руб., по правилам ст. 220 НК РФ, поэтому налог должен считаться не со всей суммы 60,55 млн, а с разницы.
Чтобы законно уйти от налога или существенно его снизить, нужно не спорить с самой формулой НК РФ, а снижать кадастровую стоимость: по ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” можно подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на основании отчёта оценщика. Если рыночная оценка подтвердит, что участок реально стоит около 12,5 млн руб., тогда налоговая база может стать нулевой: доход по продаже 12,5 млн минус расходы на покупку 12,5 млн.
Нужно заказать отчёт оценщика, подать заявление в уполномоченное бюджетное учреждение/МФЦ, при отказе — оспаривать его в суде, а в декларации 3-НДФЛ обязательно заявить расходы на покупку участка. Самостоятельно здесь рискованно действовать из-за цены ошибки: неверная дата оценки, слабый отчёт или неправильно заявленные вычеты могут оставить налог в миллионы; я бы рекомендовал подготовить правовую позицию и пакет документов для снижения кадастровой стоимости.
Ваши отзывы помогают мне становиться лучше. Оставьте свой отзыв, если ответ был полезен.
Если вам потребуется более детальная консультация или помощь в составлении юридических документов (таких как заявления, жалобы, ходатайства), вы можете обратиться ко мне в чат. Эти услуги предоставляются на платной основе.
С уважением, юрист Михтеев Ибрагим Эльдарович!
Здравствуйте
Если сумма дохода от продажи объекта недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи принимается равным умноженной на коэффициент 0,7 кадастровой стоимости недвижимости. При этом коэффициент может быть увеличен до 1 включительно законом субъекта РФ. Так, если продавец зарегистрирован в Краснодарском крае — при расчете налога используется 100 процентов кадастровой стоимости.
При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором произведена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект. При этом изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Исключение — внесение в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества вследствие установления его рыночной стоимости.
