Здравствуйте, Макаров!
Ситуация многослойная, но давайте сразу по существу — здесь прослеживаются два самостоятельных нарушения, каждое из которых даёт конкретный правовой инструмент.
Первое и наиболее очевидное — трата денег собственников МКД на ремонт крыши над пристройкой, которая является частной собственностью. По ст. 36 ЖК РФ общим имуществом собственников помещений в МКД является имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом доме. Крыша над пристройкой, которая обслуживает исключительно нежилое помещение в частном владении ООО, к общему имуществу МКД не относится по определению — тем более если пристройка имеет собственный кадастровый номер и зарегистрирована как отдельный объект. Управляющая компания была не вправе включать её в зону своей ответственности за счёт средств, собранных с жильцов. Факт, что в договоре с УК упомянуты «помещения для обслуживания более одного нежилого», не даёт права распространять его действие на имущество постороннего собственника. Это либо расширительное толкование договора, либо прямое злоупотребление. Потраченные 488 тысяч рублей собственники вправе взыскать с управляющей компании как неосновательное обогащение либо убытки по ст. 1102 ГК РФ.
Второй вопрос — расхождение в площадях. Разница между 408 кв. м по ЕГРН и 312 кв. м в системе ГИС ЖКХ составляет 96 кв. м. Это существенно. Если при передаче муниципальной собственности в частное владение в состав нежилого помещения было включено то, что фактически является частью общего имущества дома, — это основание для оспаривания права собственности на соответствующую часть площади в суде. Исходная история с административным зданием, аптекой и МУП геодезии говорит о том, что объект перед приватизацией использовался в разных целях и мог включать площади, которые по своим техническим характеристикам являются элементами МКД.
Сначала нужно запросить у управляющей компании копию сметы и акты выполненных работ по этому ремонту, а также основание, по которому крыша пристройки включена в состав обслуживаемого имущества. Если УК уклонится — это само по себе основание для жалобы в ГЖИ.
Подскажите: решение о ремонте этой крыши принималось на общем собрании собственников МКД или управляющая компания провела его самостоятельно без голосования? Это принципиально влияет на стратегию возврата денег.
Могу помочь подготовить запрос в УК, жалобу в ГЖИ и исковое заявление о взыскании неправомерно потраченных средств.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь:
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/
Это займёт пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!
