Купили дом, агентство недвижимости проверили все документы, все было чисто. Оформили дом на себя, и официально являемся сотрудниками. Но выяснилось что этот дом два года назад уже якобы продавали другому , но права собственности он по каким то причинам не зарегистрировал, как нам быть.
Вы и ваши супруги/сособственники являетесь полноправными и защищёнными собственниками дома. Предыдущая сделка двухлетней давности не создала никакого права собственности у того покупателя, потому что он не зарегистрировал переход права в ЕГРН. Ваша сделка зарегистрирована — это главное. Агентство проверило документы и «всё было чисто» — значит, в реестре на момент вашей покупки предыдущая сделка не отражалась. Вы признаётесь добросовестным приобретателем (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ) и в подавляющем большинстве случаев суды отказывают в истребовании имущества у таких покупателей.
Анжелика, здравствуйте. При наличии двух договоров купли-продажи на один и тот же объект преимущество имеет тот покупатель, который первым зарегистрировал право собственности в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ) Поскольку вы надлежащим образом оформили дом на себя, вы являетесь законными владельцами, а предыдущий покупатель, не зарегистрировавший сделку в течение двух лет, вправе требовать от продавца только возмещения убытков, но не возврата самого имущества (ст. 398 ГК РФ). Ваша позиция защищена статусом добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ), так как на момент сделки в государственном реестре отсутствовали сведения об обременениях или иных претендентах на дом. Получали ли вы какие-либо официальные повестки в суд или исковые заявления от этого лица?
Здравствуйте. Вы защищены: по ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право оспаривается только в судебном порядке, а приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, признаётся добросовестным — и это именно ваш случай, поскольку на момент вашей покупки право первого покупателя в реестре зарегистрировано не было. Тот покупатель, не оформивший переход права собственности, юридически собственником не стал, и его претензии к вам крайне слабые — он вправе требовать возмещения от продавца, но не истребовать дом у вас. Риск всё же есть: если он подаст иск и будет доказывать сговор или осведомлённость агентства о предыдущей сделке, суд обяжет оценить добросовестность. Для защиты понадобятся договор купли-продажи с вами, выписка из ЕГРН на дату вашей сделки, подтверждающая чистоту реестра, и доказательства оплаты.
Если Вы покупали имущество у действующего собственника за рыночную стоимость и получили от него заверение что он в добром здравие и не имеет медицинских противопоказаний к самостоятельному распоряжению всеми гражданскими правами, есть согласие его супруга, и ни он, ни его супруг не планируют в течении последующих трех лет становиться банкротом, то все относительно в порядке.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Вы собственник, спите спокойно. Если кто то якобы купил раньше но не зарегистрировал собственность то пусть обращается в суд для расторжения своего договора купли продажи и судится с продавцом.
Конечно он может попробовать оспорить вашу сделку и регистрацию права собственности но для этого ему потребуется исполнить очень сложное бремя доказывания с подтверждением объективных обстоятельств.
