Может ли гражданин РБ приобретать землю в РФ или это только аренда?

Здравствуйте, Таисия! Покупка недвижимости в России гражданами Беларуси — это процедура с минимумом бюрократии благодаря союзным соглашениям, но в 2026 году есть несколько важных нюансов, особенно в части налогов и земли.

Ниже подробный разбор вашей ситуации.

1. Какие документы требуются?
Для сделки купли-продажи вам как гражданке РБ понадобится стандартный набор:

Паспорт гражданина Республики Беларусь.
Нотариально заверенный перевод паспорта. Даже если в вашем паспорте данные дублированы на русском, российские нотариусы и Росреестр в 2026 году требуют официальный перевод, заверенный именно российским нотариусом.
Документ о регистрации в РФ (миграционный учет). Хотя белорусам разрешено находиться в РФ до 90 дней без регистрации, для совершения сделки её наличие желательно.
Нотариальное согласие супруга на покупку (если вы приобретаете объект не в общую собственность, а только на себя, находясь в браке).
 
2. Нужно ли уплачивать налоги?
При покупке недвижимости налоги в бюджет РФ платит не покупатель, а продавец. Однако для вас есть два важных момента:

Госпошлина: За регистрацию права собственности в Росреестре вы платите стандартные 2 000 рублей.
Налоговый статус (Резидентство): В 2026 году для граждан Беларуси действуют особые правила. Если вы находитесь в РФ более 183 дней в году, вы становитесь налоговым резидентом. Это важно для будущего: если вы захотите продать эту квартиру позже, как резидент вы сможете использовать вычеты и платить налог по ставке 13% (или 15% при доходе свыше 2,4 млн руб.), в то время как нерезиденты платят 30%(если иное не предусмотрено международными договорами).
 
3. Можно ли приобретать землю?
Здесь есть четкое разделение:

Земли населенных пунктов (ИЖС, садоводство): Да, вы можете приобретать их в собственность. Граждане РБ имеют в России практически те же права на владение землей, что и россияне.
Земли сельхозназначения: Иностранцы (включая граждан РБ) не могут владеть ими на праве собственности — только аренда.
Приграничные территории: Существует список территорий (обычно вдоль границ РФ), где иностранным гражданам запрещено владеть землей. Несмотря на Союзное государство, этот запрет формально распространяется и на граждан Беларуси. Если выбранный участок не в пограничной зоне, проблем с собственностью не будет.
 
4. Ипотека: два собственника при разном гражданстве
Это вполне рабочая схема в 2026 году, но она требует внимания к банковским регламентам:

Созаемничество: Банки охотно берут супругов-иностранцев в созаемщики, если основной заемщик — муж (гражданин РФ).
Оформление собственности: Вы можете оформить квартиру в общую совместную собственность или общую долевую собственность.
Нюанс: Некоторые государственные программы (например, «Семейная ипотека» или «Льготная ипотека — 2026») требуют, чтобы оба собственника или хотя бы основной заемщик были гражданами РФ. Если муж — гражданин РФ, проблем с льготами обычно нет, но банк может попросить составить брачный договор, если его внутренняя политика не позволяет включать нерезидента в титул собственности по конкретной программе.

Уважаемый коллега!

Благодарю вас за содержательный разбор темы. Вы верно подметили большинство ключевых аспектов, включая разграничение по категориям земель и механизм созаемщичества. Позвольте дополнить ваш ответ тремя уточнениями, которые имеют значение для практической реализации сделки в 2026 году.

1. Налогообложение доходов граждан Республики Беларусь при продаже недвижимости
В вашем ответе указано, что нерезиденты уплачивают 30% НДФЛ при продаже недвижимости. Это верно для граждан большинства иностранных государств, однако для граждан Республики Беларусь действует иная норма.

С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс РФ, согласно которым доходы граждан государств – членов ЕАЭС (включая Беларусь) от трудовой деятельности, а также от продажи недвижимости, облагаются по прогрессивной шкале, установленной для налоговых резидентов РФ, вне зависимости от фактического нахождения на территории России. То есть для граждан РБ ставка составит не 30%, а 13–22% в зависимости от суммы дохода.

Это важное преимущество для вашего клиента, которое стоит учитывать при планировании возможной будущей продажи.

2. Процедура нотариального перевода паспорта
Вы совершенно правильно отметили необходимость нотариально заверенного перевода паспорта. Уточню: перевод должен быть выполнен российским нотариусом или лицом, действующим по его поручению. Перевод, сделанный в Беларуси и заверенный белорусским нотариусом, российский нотариус и Росреестр, как правило, не принимают.

Рекомендую сразу ориентировать клиента на перевод в РФ, чтобы избежать двойных расходов и задержек.

3. Семейная ипотека и требование к созаемщикам (ключевое изменение 2026 года)
С 1 февраля 2026 года в правилах программы «Семейная ипотека» появилось требование: если оба супруга являются гражданами РФ, они обязаны выступать совместными созаемщиками. Однако в случаях, когда один из супругов является иностранным гражданином (как в ситуации вашей клиентки), данное требование не применяется. Это прямое исключение, содержащееся в обновлённых условиях программы.

Таким образом, муж-гражданин РФ может быть единоличным заемщиком по льготной ипотеке, при этом жена-гражданка РБ вправе стать долевым собственником приобретаемой квартиры. Банки при этом действительно могут запросить брачный договор, особенно если доля собственности супруги отличается от 50%, но технически схема абсолютно рабочая.

Кроме того, обращаю внимание, что с апреля 2026 года в Госдуме находится законопроект, который в случае принятия существенно расширит права граждан Беларуси, имеющих вид на жительство в РФ, на приобретение земельных участков в собственность (фактически уравняет их с россиянами). Рекомендую отслеживать его судьбу — для некоторых клиентов это может стать определяющим.

Ещё раз спасибо за качественную основу ответа. Надеюсь, мои дополнения будут полезны для общего консультационного продукта.

С уважением,

Краткий чек-лист для вашего клиента (можно добавить внизу)
Паспорт РБ + нотариальный перевод в РФ

Миграционный учёт

Ставка налога при продаже — не 30%, а 13–22% (как для резидентов)

Земля под ИЖС — в собственность (кроме приграничных зон и сельхоза)

Семейная ипотека — муж может быть единственным заёмщиком (исключение 2026 года)

Налоговый вычет — только при статусе резидента (183 дня в РФ)