Подскажите пожалуйста какой по квадратуре дом и участок должны быть, чтобы опека одобрила покупку нового и продажу старого домов

Здравствуйте, Наталия. 

Главный принцип, которым руководствуется опека — отсутствие ухудшения жилищных условий детей. Это оценивается по двум критериям: имущественному (стоимость) и техническому (метраж).

Площадь дома (квадратура)
В новом доме жилая и общая площадь, приходящаяся на каждого ребенка, не должна быть меньше той, которая есть в текущем доме.

Если сейчас дом 73 кв. м, то новый дом должен быть либо такой же площади, либо больше.
Важно: опека смотрит на жилую площадь (комнаты). Если в новом доме общая площадь будет 80 кв. м, но жилая меньше из-за огромного коридора или котельной, могут возникнуть сложности.
Исключение: опека может разрешить покупку дома чуть меньшей площади, если он находится в районе с гораздо более развитой инфраструктурой (например, переезд из деревни в город), но в Москве и области этот аргумент работает редко.
Земельный участок
Земельный участок рассматривается опекой как отдельный актив. Если сейчас у детей есть доли в участке 13 соток, то в новом объекте им также должны быть выделены доли в земле.

Площадь нового участка в идеале должна быть не меньше 13 соток.
Однако, если новый участок меньше (например, 10 соток), но сам дом значительно лучше и дороже, опека может одобрить сделку. Но чаще всего требуют соблюдения соразмерности и по земле тоже.
Рыночная стоимость
Стоимость долей детей в новом доме в денежном эквиваленте должна быть не ниже стоимости их долей в старом доме. Это подтверждается отчетом об оценке обоих объектов.

Особенности ипотечного жилья
Поскольку ваш текущий дом в ипотеке, процедура усложняется:

Сначала вам нужно получить разрешение банка на продажу залогового имущества.
Затем получить согласие банка на выделение долей детям в новом объекте, если он тоже покупается в ипотеку. В 2026 году далеко не все банки охотно идут на это.
Опека крайне неохотно разрешает продажу жилья с долями детей, если новое жилье также будет обременено ипотекой. Вам придется доказать, что у вас есть средства на погашение кредита или что банк официально согласен на залог с долями несовершеннолетних.
Что делать, чтобы опека одобрила сделку:

Подберите объект, где общая площадь будет от 73 кв. м и выше, а участок максимально близок к 13 соткам.
Закажите предварительную оценку обоих домов.
Составьте проект договора купли-продажи, где доли детей в новом доме будут чуть больше, чем в старом (это называется улучшением условий и очень нравится опеке).
Если новый дом еще строится, опека сделку не одобрит. Дом должен быть достроен, введен в эксплуатацию и пригоден для круглогодичного проживания.
С чего начинать: Сходите на предварительную консультацию в отдел опеки по вашему району. В 2026 году требования могут незначительно отличаться в зависимости от муниципалитета, и лучше заранее показать им технические паспорта обоих объектов.

У вас уже выбран конкретный вариант нового дома или вы только в начале поиска?