Здравствуйте, купили дом у родственника. Ранее он приобрёл этот дом по доверенности, но участок, прилагающийся к дому, не оформил землю под домом. Бывший владелец уже умер, который изначально отдавал дом по доверенности. С этого момента прошло уже 14 лет. Как оформить участок земли под домом на себя? При этом дом и участки находятся в долевой системе с соседями.
Здравствуйте. Ваша ситуация сложная, но чаще всего решается через суд в порядке приобретательной давности, так как прошло уже 14 лет .
Пошаговый алгоритм действий:
1. Закажите технический план дома и межевой план участка у кадастрового инженера.
2. Соберите доказательства открытого и непрерывного владения домом и землей более 15 лет: квитанции об оплате налогов, показания соседей.
3. Подайте иск в районный суд о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
4. После решения суда зарегистрируйте право в Росреестре.
Долевая собственность с соседями формально не препятствует признанию права на вашу фактически обособленную часть.
Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат — pravoved.ru/lawyer/4449526/
Андрей, здравствуйте!
Сначала закажите выписки ЕГРН на дом и земельный участок, а если участок не стоит на кадастровом учёте обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки схемы расположения участка и проверки архивных документов.
Если дом уже зарегистрирован на вас, то по ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание новый собственник получает право использовать часть земли, занятую домом и необходимую для его эксплуатации, а по ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости покупателю одновременно переходят права на соответствующий земельный участок.
При этом сама доверенность не является договором купли-продажи и не подтверждает переход права собственности, а после смерти доверителя она прекращается по пп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ.
Если земля находится в государственной или муниципальной собственности, нужно обращаться в администрацию с заявлением о предоставлении участка под домом без торгов, поскольку такое право предусмотрено ст. 39.20 ЗК РФ для собственников зданий и сооружений.
Так как дом и участок находятся в долевой системе с соседями, оформить всю землю только на себя, скорее всего, нельзя: участок должен оформляться в общую долевую собственность либо в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.
Порядок пользования землёй определяется с учётом долей в праве собственности на дом либо сложившегося порядка пользования, что прямо следует из ст. 35 ЗК РФ.
Если возможно выделить отдельный участок именно под вашей частью дома без нарушения градостроительных и земельных требований, кадастровый инженер готовит межевой план, но образование участка не допускается, если нарушаются требования ст. 11.9 ЗК РФ.
Если участок ранее был оформлен на умершего владельца, нужно выяснять наследников: без оформления наследства или признания имущества выморочным администрацией Росреестр не зарегистрирует землю напрямую на вас.
Вариант с приобретательной давностью по ст. 234 ГК РФ пока слабый, потому что для недвижимости требуется 15 лет открытого, добросовестного и непрерывного владения как своим, а у вас указано 14 лет.
Правильный путь такой: выписки ЕГРН → кадастровый инженер → согласование с соседями → заявление в администрацию по ст. 39.20 ЗК РФ → при отказе администрации или уклонении соседей обращение в суд.
Если мой ответ был полезен для вас, прошу отблагодарить юриста. pravoved.ru/lawyer/4240441/
Если вам потребуется более детальная консультация или помощь в составлении юридических документов (таких как заявления, жалобы, ходатайства), вы можете обратиться ко мне в чат. Эти услуги предоставляются на платной основе.
С уважением, юрист Михтеев Ибрагим Эльдарович!
Добрый день! Ответ зависит от того, как именно называется «дом». Не совсем понимаю, что значит купить по доверенности. Если родственник купил дом на основании договора купли-продажи, а от имени его продавца действовал кто-то по доверенности, это одно. Тогда доверенность вообще значения не имеет. Если же человек имел доверенность на право пользования и распоряжения домом, то это совсем другое. Далее, посмотрите в свой договор купли-продажи. Что там написано относительно земельного участка. Указан ли он там вообще. Если не указан, то скорее всего дом — это не дом, а квартира в одноэтажном доме на несколько семей. Тогда он может быть без земли. Либо имело место наследство (иногда нотариусы «забывали» про землю и дом зависал в воздухе). Все это важно для решения вопроса. Потому что в некоторых случаях можно пройти через администрацию того населенного пункта, где дом расположен, а в некоторых случаях придется идти в суд и доказывать право там. Земля может быть ваша по факту владения домом, если изначально дом и земля существовали как единое целое. Но в некоторых случаях дом может быть без земли. Тогда вам придется договариваться с администрацией.
Добрый день, Андрей.
Попытайтесь отыскать бумаги о собственниках земли под домом. Если она находилась в частной собственности, а ваш родственник путем гражданско-правовых сделок приобрел землю себе в собственность, то вы можете признать за собой право собственности по решению суда.
Другой исход будет, если выясните, что земля находится в муниципальной собственности. Тогда вы обращаетесь в местную администрацию с заявлением о выкупе участка без торгов на основании нахождения на нем вашей недвижимости. При определенных обстоятельствах возможно бесплатное получение земли, но надо смотреть историю строительства дома, перехода на него прав и т.д.
