Как оформить документы, чтобы после погашения ипотеки владельцем квартиры стала я?

Здравствуйте Елена. 

Абсолютно надежного способа нет. Квартира будет в залоге у банка, менять собственника до выплаты долга запрещено. Вы рискуете остаться без денег и недвижимости.

Как оформить документы для максимальной защиты:

1. Запрет на маткапитал

Знакомые ни в коем случае не должны использовать материнский капитал. Иначе они будут обязаны выделить доли детям. Органы опеки не позволят продать такую квартиру вам.

2. Нотариальный договор займа

Оформите заем на сумму первоначального взноса. Все ваши ежемесячные платежи по ипотеке фиксируйте расписками как увеличение суммы долга. Если знакомые откажутся отдавать квартиру, вы сможете отсудить свои деньги.

3. Предварительный договор купли-продажи (ПДКП)

Заключите ПДКП. Пропишите обязательство знакомых продать вам квартиру сразу после снятия банковского обременения. Стоимость квартиры зафиксируйте в размере выданного вами займа. Оплату по будущей сделке проведете взаимозачетом встречных требований.

4. Согласие супруга

Сразу оформите нотариальное согласие второго супруга на будущую продажу этой квартиры вам.

5. Завещание

Пусть собственник напишет на вас завещание конкретно на эту квартиру. Это страховка от внезапной смерти номинального владельца.

Критические риски (документы от них не спасут):

— Банкротство: Если знакомые наберут кредитов и обанкротятся, квартиру пустят с молотка. Вы станете в очередь кредиторов.

— Развод: Супруги могут начать делить имущество, процесс переоформления зависнет в судах.

— Обязательная доля: Если собственник умрет, его несовершеннолетние дети получат долю в квартире вопреки завещанию.

Юридически вы не покупаете квартиру, а просто даете деньги в долг под обещание продать вам актив в будущем. Схема держится исключительно на доверии.

Если мой ответ был вам полезен, оставьте пожалуйста отзыв на мою консультацию.

Здравствуйте. Понимаю ваш интерес, но описанная схема, хотя и выглядит простой, на самом деле сопряжена с огромными рисками для обеих сторон, и стопроцентных гарантий, что квартира достанется вам, к сожалению, нет. Законных способов насильно заставить знакомых передать вам квартиру после погашения вами ипотеки не существует.

Что можно сделать для снижения рисков и каких инструментов в принципе нет:
— Расписка о том, что вы платите, сама по себе не обязывает их отдавать квартиру вам. В суде это будет лишь спор о возврате денег (статья 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении).
— Договор купли-продажи с отложенным исполнением может быть заключен, но он не гарантирует передачу права собственности после погашения кредита — в суде это будет оспариваться.
— Предварительный договор купли-продажи многие используют на практике, но этот механизм часто рассматривается судами как притворная сделка. Риск, что знакомые откажутся от основного договора, очень высок.

Учитывая сложность и высокие риски, я бы не рекомендовала идти по этому пути без детальной проработки с юристом всех деталей именно вашей ситуации.

Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат — pravoved.ru/lawyer/4449526/

Здравствуйте, Елена! 

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заемщик по кредитному договору, как правило, обязан стать собственником объекта недвижимости, который передается в залог банку.

Если ипотеку берут ваши знакомые, то именно они будут указаны в ЕГРН как собственники. Вы же, выплачивая кредит за них, юридически не приобретаете никаких прав на квартиру. С точки зрения закона, ваши платежи могут быть квалифицированы либо как дарение денежных средств знакомым, либо как неосновательное обогащение последних, если между вами нет письменного договора.

Поскольку ваши знакомые имеют двоих детей и планируют воспользоваться льготной ставкой («Семейная ипотека»), в 99% случаев такие семьи используют средства государственной поддержки.

Согласно Федеральному закону «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:

Жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, обязательно должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.
Выделение долей детям является обязательным требованием закона.
Почему это критично для вас? Когда ипотека будет погашена, ваши знакомые будут обязаны наделить детей долями в этой квартире. Чтобы после этого квартира перешла к вам, вам придется выкупать доли у взрослых и у детей. Однако продажа долей, принадлежащих несовершеннолетним, возможна только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки дадут согласие на продажу детских долей только в том случае, если детям будет предоставлено в собственность иное жилье, не хуже прежнего по площади и стоимости. Если у ваших знакомых нет другой недвижимости, где они смогут выделить детям аналогичные доли, вы никогда не сможете оформить эту квартиру на себя полностью. 

Полностью обезопасить себя в такой схеме невозможно, так как она противоречит сути льготных программ. Однако, если вы решитесь на этот шаг, «защитный» пакет документов должен включать:

Договор займа: Оформите передачу денег знакомым на оплату ипотеки как заем под залог их имущества (второй залог после банка). Это позволит вам взыскать деньги, если они откажутся передавать квартиру.
Доверенность (ст. 185 ГК РФ): Знакомые должны выдать вам безотзывную (насколько это возможно) доверенность на представление интересов во всех органах, но она аннулируется в случае их смерти или по их желанию.
Предварительный договор купли-продажи: Соглашение о том, что после погашения ипотеки они обязуются продать квартиру вам. Но помните: если доли будут у детей, этот договор будет ничтожен без согласия опеки.

Надеюсь мой ответ был для вас полезен.Благодарю за обратную связь в отзыве.