Здравствуйте, безопасно ли это для меня как для арендатора

Добрый день.

Вас интересуют какие то определённые положения или договор в целом?

ГК РФ Статья 421. Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пока я анализирую представленный вами договор найма, советую ознакомиться с следующей информацией.

Прежде всего хочу сказать, что договор аренды  как и любой иной договор, должен быть выгоден для обеих сторон. Поэтому считаю, что ни одна из сторон не должна пытаться «протолкнуть» пункты, выгодные ей, но невыгодные другой стороне.

Опираясь на множество проанализированных договоров  аренды ( если речь идет о нежилом помещении), могу обратить ваше внимание на ряд моментов. при соблюдении которых, можно избежать многих проблем.

1. Необходимо проверить помещение и находящиеся в нем оборудование ( всех его функций) на предмет исправности и подписать детальный акт приема — передачи, с указанием этого.  Нередко бывают случаи, когда например сушка стиральной машины не работает. Наймодатель выставляет претензию. Однако нельзя установить, когда именно произошла поломка: до или после заключения договора.

2. Обеспечительный платеж. Для  арендатора  на невыгодно, если договором предусмотрены условия, согласно которым, обеспечительный платеж остается у арендодателя в случаи досрочного расторжения договора или на  иных основаниях, кроме доказанного причинение арендодателем вреда имуществу.

Он может использоваться в 2 случаях: компенсации доказанного причиненного вреда и в качества зачета ежемесячного платежа ( как это часто бывает — за последний месяц.) 

3. Основания неустойки и штрафов. Они не должны взиматься  на иных условиях, кроме как просрочка платежей.

4. Вопрос размещения вывесок и баннеров. Право на это также стоит указать в договоре. 

5. Улучшение арендного помещения. Данные действия стоит также согласовывать письменно с арендодателем, в случаи невозможности хз демонтировать или нецелесообразности, возможны некоторые финансовые уступки от наймодателя в случаи их оставления.

6. Вопрос пролонгации. Чтобы не было недоразумений, необходимо предусмотреть в договоре уведомление за N-ное количество  дней и соблюдать. Это необходимо, чтоб не для одной стороны не было неожиданностью потеря временного жилья или дохода.

7. Если все же одна из сторон по каким либо обстоятельствам вынуждена преждевременно расторгнуть договор, то необходимо это учесть в договоре.

Сторонам необходимо еще до заключения договора обговорить данный момент для недопущения разногласий ( либо арендатор покидает жилое помещение и получает назад денежные средства за неиспользованный  период либо он выплачивает какую то компенсацию арендодателю. либо сумма за непрожитый период не возвращается.)

Здравствуйте.

, расположенное в здании по адресу... 

Само помещение кадастрового номера не имеет? Указан только номер здания.

Права арендодателя в любом случае стоит проверить.

+ проверить саму возможность вести деятельность, которую планируете, в этом здании.

2.1.3. Предоставлять Арендатору акты выполненных услуг по аренде не позднее последнего числа каждого месяца.

2.1.6. Своевременно, не позднее последнего дня месяца, выставлять Арендатору счета на оплату предоставляемых в соответствии с настоящим Договором услуг.

Аренда это не услуги.

Уточнить о чём речь. Если про коммунальные — то их не арендодатель оказывает. 

Статья 606 ГК РФ Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

2.2.2. Распорядиться Помещением (продать, подарить и иным образом определить юридическую судьбу Помещения) без согласия Арендатора. 

Стоит добавить, что с обязательным уведомлением приобретателя о наличии аренды.

4.3. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение Договора на новый срок при истечении срока действия Договора. Арендатор обязан уведомить Арендодателя о желании продлить договор аренды за 30 (тридцать) дней до истечения срока действия Договора. 

6.5. Арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке досрочно, уведомив Арендатора за 30 (тридцать) дней до даты расторжения договора.

Вот это неудобно для вас — и преимущественного права на новый срок нет, и расторжение возможно досрочное Арендодателем. 

3.4. Арендатор в течении 3 (трех) рабочих дней после подписания сторонами настоящего Договора в обеспечение всех своих обязательств, вытекающих из настоящего Договора, производит оплату в размере 50% месячной арендной платы в качестве обеспечительного платежа путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

 Вторая часть обеспечительного платежа в размере 50% вносится Арендатором в первые три дня второго месяц аренды путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

Расчёт обеспечительного платежа идёт от «арендной платы», но арендная плата  это фиксированный платёж + переменный.

Стоит привязать только к фиксированной части для большей определённости.

3.2. Размер переменной части эквивалентен стоимости эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, определяемых из понесенных Арендодателем затрат по приобретению коммунальных и эксплуатационных услуг.  

И говоря о переменной части — с ней стоит тоже точнее определиться.

Если коммунальные боле-менее понятно, то по эксплуатационным расходам часто возникают споры — и по размеру, и по самим расходам.

Условно говоря, арендодатель заключит с аффилированной организацией договор, например, на охрану или уборку по завышенной стоимости, которую арендаторы вынуждены будут оплачивать.

Или вообще такие услуги, которые в целом не требуются.

------------------

Если понадобится индивидуальная консультация или составление документов — можете написать мне в чат

Уважаемая Альбина, здравствуйте! 

Изучила договор аренды во вложении.

В целом договор для арендатора рабочий, но не полностью безопасный

По предмету аренды он соответствует ст. 606 ГК РФ: помещение определено, адрес, площадь и кадастровый номер указаны, право временного владения и пользования прописано.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8e256230160d28d197e580c7b426efaffbb4e140/

По пользованию помещением договор также в целом укладывается в ст. 615 ГК РФ, потому что назначение помещения и право на субаренду с письменного согласия арендодателя прямо предусмотрены.

По недостаткам помещения у Вас есть важная опора в виде ст. 612 ГК РФ — арендодатель отвечает за недостатки, мешающие пользованию, а в акте приема-передачи он отдельно подтверждает отсутствие недостатков, включая скрытые.

Это для Вас плюс.

Но есть условия, которые создают для Вас заметные риски.

• Арендодатель может в одностороннем порядке отказаться от договора, уведомив за 30 дней (п. 6.5). Для срочного договора аренды такое условие в пользу одной стороны выглядит небезопасно для арендатора, потому что фактически лишает Вас стабильности пользования помещением на согласованный срок. При этом у Вас досрочный выход тоже есть, но до истечения 8 месяцев установлен штраф в размере месячной аренды. Баланс интересов здесь явно смещен не в Вашу пользу.
• Арендная плата может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке до 15% в год. Формально такое условие допустимо, когда порядок изменения согласован, но для арендатора это финансовый риск. Плюс переменная часть сформулирована широко: коммунальные и эксплуатационные расходы начисляются по счетам и частично пропорционально площади. Лучше, чтобы в договоре был закрытый перечень платежей и порядок расчета по каждому виду расходов.
• Неустойка 0,5% в день за просрочку оплаты очень высокая. Это 182,5% годовых. Суд может снизить такую неустойку по ст. 333 ГК РФ, но спор до суда лучше не доводить.
• Вы обязаны передать дубликат ключей арендодателю. Это допустимо, но для Вашей безопасности лучше отдельно прописать, что вход в помещение без Вашего уведомления возможен только при аварии, пожаре или иной экстренной ситуации с составлением акта.
• В п. 4.3 записано, что у арендатора нет преимущественного права на новый срок. Это прямо противоречит общему правилу ст. 621 ГК РФ, по которой у добросовестного арендатора такое право обычно есть, когда иное не вытеснено соглашением и фактическими условиями. На практике арендодатель этим пунктом может воспользоваться.

Т.е., подписывать можно только после правок.

Минимум, что советую изменить: убрать право арендодателя на односторонний отказ без нарушения с Вашей стороны; снизить неустойку; подробно расписать переменные платежи; исключить или смягчить штраф за Ваш досрочный выход; ограничить доступ арендодателя в помещение.  

С уважением, Дарья