День добрый Илина.
В соответствии с положениями ст. 252 ГК РФ
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Какие возможности у меня есть признать долю ничтожной и продать квартиру с выплатой компенсации. Нужно ли обращаться в опеку?
Поскольку 1/9 от 22 кв. м — это примерно 2,4 кв. м, такая доля объективно является малозначительной. Суды в таких случаях обычно встают на сторону основного владельца, особенно если «микро-собственник» там не живет и не платит по счетам.
Поскольку сын — несовершеннолетний сособственник, любая сделка по продаже квартиры возможна только с предварительного разрешения органов опеки.
В силу ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Вам нужно будет доказать, что жилищные условия ребенка не ухудшатся (обычно требуется покупка альтернативного жилья, где доля сына будет не меньше прежней).
В суде по малозначительности доли опека также может быть привлечена как третья сторона, так как затрагиваются интересы вашего несовершеннолетнего сына.
Рекомендую братиться к оценщику, заказать отчет о рыночной стоимости квартиры, он рассчитает стоимость 1/9 доли.
Подавайте исковое заявление о признании доли малозначительной, прекращении права собственности с выплатой денежной компенсации и признании права собственности на долю.
Сейчас вам нужно официальное подтверждение цены 1/9 доли для суда. Поэтому да — 1 оценка.
Затем вы подаете иск в суд. Чтобы суд удовлетворил иск о принудительном выкупе без согласия владельца, вы должны подтвердить наличие денег.
Надо внести сумму стоимости 1/9 доли (согласно отчету об оценке) на специальный депозитный счет суда.
В этом процессе опека будет участвовать как третье лицо для защиты интересов вашего сына. Самостоятельно идти к ним за разрешением на этом этапе не нужно — их привлечет суд.