Добрый день!
Отличный и очень интересный проект. Перепрофилирование квартир под танцевальные залы — это востребованная ниша.
Чтобы у вас не было проблем с налоговой при проверке, нужно четко разделить два разных бизнес-процесса:
Сдача недвижимости в аренду (другим педагогам или студиям).
Проведение собственных занятий (вами или вашими наемными педагогами).
Вот пошаговое решение вашей ситуации с опорой на нормы закона.
1. Какой ОКВЭД нужен для аренды?
Вам необходимо добавить код в ЕГРИП. Основной код для сдачи в аренду ваших помещений — ОКВЭД 68.20.2 («Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом»).
Важное изменение с 2026 года: Сейчас в ЕГРИП вносятся два типа кодов: заявительные (те, что выбрали вы) и отчетные (которые Росстат рассчитает сам). Код 68.20.2 нужно добавить как заявительный .
Совет: В заявлении Р21001 лучше сразу укажите несколько смежных кодов, например, 68.20.1 (аренда жилья, если вдруг будете сдавать квартиры посуточно) и 93.29 (деятельность в области отдыха и развлечений) .
2. Налоговый режим: «Патент + УСН» — это идеальный вариант
Вы совершенно правы. Это самая популярная и законная схема для таких случаев. Налоговый кодекс прямо разрешает совмещать УСН и ПСН при условии, что вы ведете раздельный учет доходов и расходов по каждому виду деятельности .
На Патент (ПСН) вы переводите сдачу в аренду залов. Это позволяет платить фиксированную сумму за патент и не зависеть от реального дохода от аренды.
На УСН (6% «Доходы») остается обучение танцам (групповые и индивидуальные занятия). Это выгодно, так как у вас в этом виде деятельности будет мало расходов (основные расходы — зарплата педагогов, но она уже сидит в стоимости патента? Нет, зарплата — это отдельная история, см. пункт 4).
Почему это законно?
Минфин России неоднократно разъяснял: если у ИП есть несколько объектов недвижимости (или несколько видов деятельности), он вправе часть помещений сдавать «на патенте», а в остальных вести деятельность на УСН, даже если это один и тот же вид деятельности — «сдача в аренду» .
3. Какой лимит на патенте в 2026 году?
Лимит для применения ПСН (патента) зависит от региона. Для Санкт-Петербурга действуют общероссийские ограничения, но город может их уменьшать.
Главные цифры для ИП в 2026 году:
По доходам: Ваш потенциально возможный годовой доход (который рассчитывает налоговая) не должен превышать 1 млн рублей (с учетом коэффициента-дефлятора на 2026 год — 1,331, итого примерно 1,33 млн рублей).
По площади: Ограничение по площади сдаваемых помещений — 50 квадратных метров на один патент. У вас 9 залов — это бывшие комнаты в квартире? Если площадь одного зала (или суммарная площадь по одному патенту) превышает 50 кв. м, то на этот объект патент взять нельзя, придется применять УСН .
По сотрудникам: Средняя численность наемных работников по всем видам деятельности на патенте не должна превышать 15 человек.
4. Работа с педагогами: Самозанятые или штат?
Это самый чувствительный вопрос при проверках. Отвечаю строго по закону:
Законно ли работать с сотрудниками через самозанятость?
Кратко: НЕТ, если они работают лично на вас по графику и под вашим контролем.
ФНС давно борется с подменой трудовых отношений гражданско-правовыми. Если ваши педагоги:
Приходят в ваши залы в определенное время (по расписанию школы);
Подчиняются внутреннему распорядку (правила школы);
Получают процент от оплаты клиентов, который устанавливаете вы.
… налоговая переквалифицирует их в штатных сотрудников. Это грозит доначислением НДФЛ (13%), страховых взносов (30%) и штрафом в 20-40% .
Законные варианты работы с педагогами:
Вариант Схема Риски для вас Налоги
1. Штатные сотрудники Вы ИП, нанимаете педагогов по ТК РФ. Низкие (все официально). Платите НДФЛ (13%) + Взносы (30%) с их зарплаты.
2. Договор аренды зала Педагог — самозанятый, арендует у вас зал. Вы не участвуете в оплате клиентов. Нулевые. Это чистая аренда. Педагог платит налог 4-6% сам. Вы платите налог с аренды.
3. Агентский договор Вы находите клиентов, а педагог (самозанятый) проводит занятие по вашему поручению. Средние (нужен четкий договор). Педагог платит налог со своего гонорара.
Вывод по кадрам:
Если вы хотите контролировать качество, цены и расписание — оформляйте педагогов по ТК РФ или через самозанятость по агентскому договору (осторожно).
Если вы хотите просто сдавать залы и не париться — сдавайте залы в почасовую аренду педагогам-самозанятым, а свои занятия проводите сами или через штат.
5. Ваша идеальная схема работы (Алгоритм действий)
Чтобы при проверке у ФНС не было вопросов, сделайте следующее:
Шаг 1. Регистрация и ОКВЭД
Добавьте в ЕГРИП код 68.20.2. Используйте новый сервис ФНС «Мой ОКВЭД» .
Шаг 2. Настройка налогового режима
Подайте уведомление о переходе на УСН 6% (если еще не перешли). Это будет вашим основным режимом.
Купите Патент на сдачу в аренду недвижимости на те залы, которые вы сдаете. *Внимание: Патент покупается на конкретный объект (адрес). Если залов 9, возможно, придется покупать несколько патентов, чтобы не превысить лимит в 50 кв.м на один патент .
Шаг 3. Раздельный учет (самое важное!)
Закон требует вести раздельный учет доходов и расходов (ст. 346.18 НК РФ) .
Доход от аренды — в учет ПСН.
Доход от занятий — в учет УСН.
Если у вас есть один охранник или уборщица, работающие во всех залах, их зарплату и взносы надо делить пропорционально доходам от видов деятельности (либо прямо в бухгалтерии, либо по площади) и закрепить метод в Учетной политике ИП .
Шаг 4. Документы по кадрам
Выберите один из легальных вариантов выше. Если выбираете вариант №2 («чистая аренда»), заключите с каждым педагогом договор аренды танцевального зала. Это будет вашей защитой в суде.
Резюме по нормам права:
ПСН (Патент): Глава 346.43 НК РФ. Позволяет не платить налог с дохода от аренды, а платить фикс.
УСН: Глава 346.11 НК РФ. Освобождает от НДФЛ с дохода от занятий.
Раздельный учет: Пункт 8 ст. 346.18 НК РФ — обязателен.
Самозанятые: Ст. 15 ТК РФ запрещает подмену трудового договора договором ГПХ. ФНС проверяет это через суд.
