У меня есть своя квартира, подруга просит меня продать ей мою квартиру за 2 млн, чтобы погасить долги

Здравствуйте. Даже если арест с общей квартиры будет снят, Вы останетесь титульным заемщиком по ипотеке. Это означает, что Вы несете полную ответственность за своевременное погашение ипотечного кредита.

Если Подруга перестанет вносить свою долю платежей, Вам придется покрывать всю сумму самостоятельно.
Если платежи по ипотеке не будут осуществляться, банк может инициировать процедуру взыскания и продажи общей квартиры для погашения долга. В этом случае Вы можете потерять свою долю в этой квартире, а также средства, вложенные в ее приобретение.

Здравствуйте. Ситуация, которую вы описываете, действительно очень сложная с юридической точки зрения, и я сразу хочу вас предупредить: то, что предлагает подруга, несет для вас критически высокие риски. Как юрист, я настоятельно рекомендую вам не соглашаться на эту схему.

Давайте детально разберем механику вашей проблемы и то, чем для вас может обернуться предложение подруги.

1. Почему «продажа» вашей квартиры подруге — это заведомо проигрышная для вас схема
Ключевой факт, который делает предложение подруги опасным, — это арест, наложенный на вашу общую ипотечную квартиру. Вы правильно указали: на ней висит арест на сумму 1,9 млн рублей из-за долгов подруги по другим кредитам .

Вот что произойдет, если вы продадите подруге свою личную квартиру за 2 млн рублей:

Деньги уйдут приставам, а не на погашение ипотеки. Подруга получит от вас 2 млн рублей. Ее цель — погасить свои сторонние долги (1,9 млн). Она переводит эти деньги приставам. Ее долги погашены. Арест с вашей общей квартиры автоматически не снимается.
Ипотека остается. Деньги не пошли на погашение ипотечного кредита. Вы остаетесь должны банку ту же сумму. Ваша подруга остается должником по ипотеке и собственником 1/2 доли.
Вы потеряли свою личную квартиру. У вас больше нет актива, который был вашим единственным защищенным имуществом.
Итог первого шага: у вас нет своей квартиры, ипотека висит, арест снят (потому что долги подруги погашены), но ваша подруга теперь владеет 1/2 доли в общей квартире и ничего не должна приставам. Она в выигрыше, вы — в огромном минусе.

2. Самый большой риск: вы можете лишиться и доли в ипотечной квартире
После того как арест снимется (долги подруги погашены), ничто не мешает развитию событий по самому плохому сценарию:

Подруга перестает платить ипотеку. Она уже получила от вас 2 млн, ее долги погашены. Мотивация платить за квартиру, где у нее и так есть доля, резко снижается. Банку все равно, кто из созаемщиков не платит — он придет к вам, как к титульному заемщику.
Вы платите за двоих. Вы вынуждены будете единолично погашать ипотеку, чтобы не потерять квартиру.
Банк обращает взыскание на квартиру. Если вы не сможете платить за двоих, банк подаст в суд и квартиру выставят на торги. Вы потеряете и свою долю, и те деньги, которые уже в нее вложили.
3. Чем вы рискуете, оставляя подругу собственником
Даже если ипотека будет благополучно выплачена (например, за счет ваших дальнейших вложений), статус подруги как собственника 1/2 доли — это бомба замедленного действия.

Она в любой момент может продать свою долю. По закону она имеет право продать свою половину кому угодно. Вы не сможете этому помешать. Вы имеете только преимущественное право покупки, но для этого вам нужно найти сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью ее доли. Если у вас не будет денег, ее доля уйдет постороннему человеку.
Новый собственник может быть очень конфликтным. Представьте, что в вашей квартире появляется совладелец, который может вселить своих родственников, мешать вам жить, требовать раздела имущества в натуре. Суд в такой ситуации может встать на его сторону.
Она может подать на раздел. Если отношения окончательно испортятся, подруга вправе через суд потребовать раздела имущества. Скорее всего, суд принудительно продаст квартиру с торгов, а вырученные деньги разделит между вами пропорционально долям. Вы потеряете жилье.
4. Единственный правильный путь — «расчистить» ипотечную квартиру
Ваша цель — получить полный контроль над ипотечной квартирой и вывести из нее подругу, но без продажи своего личного жилья.

Правильный алгоритм действий:

Оцените ситуацию. Нужно точно знать: арест наложен на всю квартиру или только на долю подруги? В большинстве случаев — на всю квартиру, как на единый объект. Закажите выписку из ЕГРН через Госуслуги.
Платить долги подруги запрещено. Вы не должны этого делать. Это ее личные долги, возникшие по ее вине. Не лишайте себя своей квартиры ради их погашения.
Единственный законный выход для нее — продать вам свою долю. Она хочет выйти из ипотеки и получить деньги. Ей нужно не 2 млн от продажи вашей квартиры, а деньги от продажи ее доли в вашей общей квартире. Это совершенно разные вещи.

Как это сделать: Вы договариваетесь о цене ее доли (разумеется, с дисконтом, потому что доля в ипотечной квартире с арестом — это неликвид). Вы берете новый кредит или используете свои накопления. Вы идете в банк, который выдал ипотеку, и получаете согласие на сделку по продаже доли.
Проблема с арестом: Для продажи доли нужно снять арест. Это делает сама подруга, погасив свои долги. Если у нее нет денег, она может договориться с приставами о рассрочке или продать долю по минимальной цене, чтобы часть денег сразу ушла приставам.
Крайний, жесткий, но ваш вариант — признание ее доли незначительной. Если ее доля маленькая (менее 1/3, а у вас 2/3), вы можете через суд принудительно выкупить ее долю, даже если она против. Суд может признать, что ее доля незначительна, и обязать ее продать ее вам.
Резюме и моя рекомендация
Ни в коем случае не продавайте свою личную квартиру, чтобы отдать деньги подруге. Это сценарий, при котором вы потеряете все, а она останется при своем.

Ваш план должен быть таким:

Скажите подруге «нет» на ее предложение. Объясните, что вы не будете финансировать погашение ее личных долгов.
Скажите подруге: «Ты должна продать мне свою долю. Для этого тебе нужно снять арест за счет собственных средств или за счет денег, которые я заплачу тебе за долю (но они пойдут не тебе, а приставам)».
Если она откажется — подавайте в суд на раздел имущества и принудительный выкуп ее доли. Да, это долго, но это единственный способ законно и безопасно выйти из этой ситуации.
Обратитесь к юристу по недвижимости и банкротству физических лиц. В вашей ситуации есть много нюансов (солидарная ответственность, арест, исполнительное производство). Специалист поможет вам составить иск и защитит вашу личную квартиру от любых посягательств.
Ваша личная квартира — это ваш актив, ваш защищенный тыл. Никогда не закладывайте и не продавайте его, чтобы решить чужие проблемы. Вы рискуете остаться и без своей квартиры, и без доли в ипотечной, а ваша подруга в выигрыше не потеряет ничего.