Здравствуйте! Ситуация у вас типичная для объектов, где дом и земля «развязаны» по праву собственности. Ключевой момент здесь действительно в том, что отчуждение жилого объекта без земельного участка (или доли в нём, соответствующей использованию) в большинстве случаев не допускается, и Росреестр такие сделки обычно не пропускает.
Теперь по вариантам.
Оформить доверенность на мать можно, но это будет юридически конфликтная конструкция. В одной сделке она окажется и доверителем (собственником земли), и представителем другой стороны (вас как собственника квартиры/доли дома). Даже если технически доверенность оформить, нотариусы и Росреестр часто такие сделки блокируют из-за явного конфликта интересов. Поэтому этот вариант практически рискованный и чаще всего непроходимый.
Правильнее — доверенность на третье лицо. Это стандартный и рабочий путь. Вы оформляете у любого нотариуса (не обязательно в Тверской области) доверенность на представителя, который будет:
представлять ваши интересы при дарении/купле-продаже доли земли, подписывать договор, подавать документы в Росреестр, получать результат. Мать при этом действует со своей стороны отдельно (либо лично, либо тоже через доверенность).
Самый чистый юридически вариант в вашей ситуации — чтобы вы и мать оформили одну общую сделку у нотариуса по месту нахождения одного из участников или объекта, но без «пересечения ролей». То есть:
либо вы дарите/покупаете долю земли у матери,
либо мать дарит вам долю земли,
а затем уже продаётся единый объект (или доля в нём) корректно.
Часто на практике делают так: сначала оформляют передачу доли земельного участка вам (дарение или купля-продажа за минимальную цену), после чего объект становится «собранным» с точки зрения прав, и дальше продажа проходит без проблем.
Есть ещё технический вариант через одного нотариуса в Тверской области дистанционно, с участием представителей по доверенности с двух сторон, но он сложнее организационно и обычно не даёт выигрыша по сравнению с третьим лицом.
Итогово:
доверенность на мать — почти всегда плохой вариант из-за конфликта интересов,
доверенность на третье лицо — нормальный и самый практичный вариант,
либо сначала «дособрать» право собственности на землю (самый юридически чистый путь), потом продавать объект целиком.
С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!
