Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие возможны риски при таком сценарии?
Добрый вечер!
Занимаемся с партнерами куплей-продажей нежилых помещений, работаем с застройщиками, но появился интересный вариант на вторичке.
Пока ждём перехода права, хотели бы получить консультацию. Боимся реализации сценария по «схеме Долиной»
Подстелили себе соломку везде, где можно.
Продавец на учете в ПНД/НД не состоит, кредитная история отличная, арбитражей нет, первый собственник (покупка по ДДУ), объект 10 лет в собственности, деятельностью, которая может повлечь риск банкротства не занимается, сделка с полной суммой через Сбер, в договоре прописали, что продавец является поручителем по возврату средств, если сделка отменится по его вине, но всё-таки хотим воспользоваться титульным страхованием, собственнику 60 лет, он скоро выходит на пенсию.
В этой связи хотим узнать, будет ли работать полис, если мы продадим объект, и продавец захочет оспорить сделку с уже новым собственником (нашим будущим покупателем)? Какие возможны риски при таком сценарии? Есть ли смысл страховать объект на 3 года или 10 лет, если он будет продан в течение 3-6 месяцев?
Здравствуйте Владимир.
Ваши опасения не беспочвенны, всегда надо перестраховываться, это грамотный подход!
Если говорить о методах страховки можно применить, можно сойтись на следующем:
1 — Титульное страхование! Хорошая мера, но стоит учесть, страхование сработает для вас, если сделку оспорят, пока собственником являетесь вы. Если вы успели продать объект, а иск прилетел новому владельцу, страховая компания может отказать вам в выплате, так как у вас уже нет убытка в виде потери недвижимости (вы свои деньги получили от перепродажи). Однако новый покупатель может предъявить иск вам (как продавцу), и вот здесь вам понадобится страхование гражданской ответственности или специфические условия титула.
Из этого следует, что нету смысла страховать на 3, а то и на все 10 лет. Главная задача полиса — покрыть риск на период вашего владения и обеспечить юридическую поддержку.
2 — Страхование для будущего покупателя. При перепродаже предложите вашему покупателю оформить свой собственный полис титульного страхования. Для него это будет стоить копейки, но закроет риски.
3 — Дополнительная меры. Несмотря на отсутствие учета в ПНД, в день сделки пригласите лицензированного психиатра для проведения освидетельствования и составления акта о том, что продавец находится в здравом уме, отдает отчет своим действиям и не находится под психологическим давлением. Это может уберечь от 90% исков по ст. 178-179 ГК РФ.
Можно привлечь нотариуса. Нотариус в сделках с недвижимостью обеспечивает юридическую чистоту, проверяет дееспособность сторон, законность сделки и несет полную материальную ответственность за свои ошибки.
Это то что я могу предложить. Если есть вопросы задавайте!
С уважением, Ибрагим Магамедович!
Здравствуйте.
Страхование, на мой взгляд, не совсем здесь подойдет, поскольку если не пропишете четкой формулировкой возможные страховые случаи, останетесь без выплаты, либо потеряете больше времени и денег на судебные разбирательства. Полис будет распространяться только на вас. Для оспаривания вашей сделки по продажи этой недвижимости новому покупателю, ему необходимы основания, при признании недействительной сделки, которую заключаете сейчас. В целом, если все процедуры соблюдены, рисков в плане предстоящего банкротства и на учетах не состоит, при дальнейшем каком-то оспаривании данной сделки со стороны продавца будете основываться на собственной добросовестности вас, как покупателя.
Предложить будущему покупателю оформить страхование титула — хорошая мера, но на практике неосуществимая. Если заявлять такой сценарий, это сразу формирует ложные сомнения, любой покупатель начнет сомневаться на ровном месте и откажется выходить на сделку, кроме того, невозможно заставить человека оформить страхование титула.
Возможно все-таки имеет смысл оформить длительный полис страхования титула и переуступить его покупателю, если страховые пропускают такие операции. Или какими-то формулировками в будущем ДКП обезопаситься от прав третьих лиц, чтобы иск в мою сторону от будущего покупателя отклонили