344 юриста сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

344 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Гражданское право
  2. Право собственности

Можно ли сдавать в аренду нежилые помещения, право собственности на которые не оформлено

Куплены нежилые помещения, но право собственности на них пока еще оформлено. Можно сдавать такие помещения по договору аренды или целесообразно заключить пока преддоговор аренды. Прошу указать ссылку на закон.

02 Июля 2014, 23:04, вопрос №491543
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (7)

получен
гонорар
29%
Юрист - Вячеслав
503
ответа
266
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

Право собственности возникает с момента его государственной регистрации. Передавать помещения в аренду может только собственник. Учитывая вышеизложенное, Вы можете заключить предварительный договор аренды до момента регистрации права собственности.

Пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
02 Июля 2014, 23:43
q Отблагодарить
0 0
503
ответа
266
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Статья 608 Гражданского кодекса РФ

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
02 Июля 2014, 23:49
503
ответа
266
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Гражданский кодекс РФСтатья 429. Предварительный договор1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

02 Июля 2014, 23:52
получен
гонорар
43%
Юрист - Владимир
14512
ответов
5979
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 14512ответов
  • 5979отзывов

Здравствуйте, Ольга!

Право распоряжения имуществом принадлежит только его собственнику. Передача имущества в аренду — это и есть одна из форм распоряжения имуществом. Исходя из этого, целесообразно заключить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). При составлении такого договора нужно проявить максимум внимательности в том смысле, чтобы в срок заключения основного договора право собственности на нежилое помещение уже имелось. Иначе, в силу названной нормы, будущий арендатор может потребовать с Вас возмещения понесенных им убытков (абзац 1 пункта 4 ст. 145 ГК РФ), в том числе и компенсации морального вреда (ст. 151 ГК РФ). 

02 Июля 2014, 23:50
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Руслан
15330
ответов
8404
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!  Согласно ст. 608 ГК РФ

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом,  Вы можете заключить договор аренды по доверенности от собственника до получения свидетельства о государственной регистрации права. 

03 Июля 2014, 00:46
q Отблагодарить
0 0
получен
гонорар
29%
Юрист - Андрей
3210
ответов
1744
отзыва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!

Как верно отметили коллеги еще до регистрации права собственности на объект можно заключить предварительный договор, однако, нужно помнить, что это по этому договору невозможно передать имущество в пользование. Предметом этого договора являются только взаимные обязательства по заключению основного договора в обусловленный срок. 

Судебная практика по этому поводу положительная (Постановление ФАС МО от 21.09.2009 № КГ-А40/9192-09).

При этом предварительный договор не подлежит госрегистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59).

Вместе с тем, по этому договору нельзя получить аванс в счет определенного количества предстоящих платежей по договору аренды, поскольку аванс по оплате как обязательство может возникнуть только после заключения договора аренды. Деньги переданные по предварительному в счет аренды будут составлять неосновательное обогащение.

Как задаток — не стоит, потому как по той же логике, что и с авансом, судьи не признают возможность существования денежных обязательств по предварительному договору.   

Лучше всего деньги обозначить в предварительном договоре как «обеспечительный платеж» (Постановление ФАС ЗСО от 30.10.2009 № А45-3324/2009) и тогда уже запускать будущих арендаторов, чтобы те спокойно пока обустраивали свои торговые места. Если начнут торговать раньше заключения договора аренды появятся разнообразные негативные риски. Этого делать не стоит. 

При составлении предварительного договора необходимо уделить внимание предмету — характеристиках помещения, их надо точно выписать из свидетельства о праве собственности (старого) и сделать приложение с выкопировкой плана помещения из техпаспорта. Иначе, в случае спора, договор суд сможет признать незаключенным.

Сдача же в аренду от имени предыдущего собственника не дает возможности оприходовать деньги себе. 

03 Июля 2014, 06:32
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Константин
2627
ответов
678
отзывов
Общаться в чате
Глобальная юридическая компания, г. Москва
  • 2627ответов
  • 678отзывов

Уважаемая Ольга!

Согласно ст.608 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица. Следовательно, чтобы распоряжаться имуществом, нужно им владеть. Согласно положениям статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, до государственной регистрации на объект недвижимости, включая помещение, права собственности на него не существует. Соответственно, его владелец не является собственником, а потому не может выступать и в качестве арендодателя и вообще совершать с этим имуществом какие-либо сделки. 
Договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, в зависимости от обстоятельств, будет являться либо недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, либо не заключенным.Желаю удачи!
03 Июля 2014, 08:21
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Марина
2317
ответов
712
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Санкт-Петербург
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Ольга, здравствуйте!

В соответствии с ПЛЕНУМОМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 17 ноября 2011 г. N 73
ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Таким образом, можете заключить договор аренды.

03 Июля 2014, 09:33
q Отблагодарить
0 0
Юрист - Андрей
149
ответов
86
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Нижний Новгород
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте!
Не соглашусь с коллегами.

Вы можете заключить два вида договора аренды нежилых помещений.

1. Если помещения не переданы Вам во владение, Вы можете заключить договор аренды будущей вещи — нежилых помещений, с условиями о том, что помещения будут предоставлены арендатору после государственной регистрации права в течение определенного периода. 

Однако если право собственности зарегистрировано не будет, Вы обязаны будете возместить убытки арендатору в связи с неисполнением обязательства по передаче вещи в аренду.

2. В случае если жилые помещения переданы Вам во владение во исполнение договора купли-продажи, то Вы можете заключать полноценный договор аренды, как лицо, которое в момент передачи вещи в аренду является законным владельцем жилых помещений.

Вот что по данному поводу указал ВАС РФ в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не
является недействительным на основании статей
168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

03 Июля 2014, 09:45
q Отблагодарить
0 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.