Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Насколько требования администрации законны?
Добрый день.
Следующая ситуация. Есть частный жилой дом. В 2012 году земля переведена, разрешенный вид использования: ИЖС, магазины, офисы.
В том же году получил «Заключение» местной Администрации, о возможности изменения вида разрешенного использования недвижимости на другой. Согласно которого мне разрешили использовать помещения первого этажа под магазин, офис, без перевода в нежилое.
Дом так и остался по документам «Жилой дом». Если что-то было нужно в Администрации, я показывал свидетельство о праве собственности на «Жилой дом» и «Заключение» Администрации, документы на землю. На втором этаже проживаем я и моя семья, на первом этаже небольшой магазин, семейный бизнес.
Сейчас возникла необходимость продать дом. Как передать новому собственнику права, которое предоставляет «Заключение» администрации. Администрация настаивает на проведении реконструкции объекта, для его перевода в нежилое. Насколько требования администрации законны?
- 1.jpg
- 2.jpg
- 3.jpg
- 4.jpg
Здравствуйте, Сергей.
Администрация права, Вам необходимо провести реконструкцию таким образом, чтобы жилое помещение не было соединено с нежилым в соответствии со статьями 22, 23 Жилищного кодекса РФ.
Здравствуйте!
Насколько видно это Заключение о возможности изменения вида разрешенного использолвание объекта недвижимости на другой, подготовленное Управление архитектуры.
Как передать новому собственнику права, которое предоставляет «Заключение» администрации.
Зако не регламентирует передачу новому собственнику прав, предоставленных Заключением. Не требуется заключать с новым собственником никаких договоров на этот счет, хотя и можете указать про данное положение в договоре купли-продажи. ст.454 ,549 ГК РФ То есть к новому собственнику переходят все права, предоставленные документами на предыдущего хозяина.
Администрация настаивает на проведении реконструкции объекта, для его перевода в нежилое. Насколько требования администрации законны?
А где сам документ от администрации? Он у Вас есть вообще на руках или все было сказано на словах?
Но в любом случае именно настаивать на том, чтобы перевести объект в нежилое администрация не может.Это выбор правообладателя.
Другое дело, что если Вам необходимо провести реконструкцию для того, чтобы жилое помещение не было соединено с нежилым.Это другой вопрос.
Понятие реконструкции содержится в п.14) ст.1 ГрК РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39c7303d03373e0ef91c4/
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение предусмотрены ст.22 ЖК РФ
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/3a479bcf003eaeeec17078d0b1e0d42cd5d45791/
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение указан в ст.23 ЖК РФ
Если Вам нужна более подробная консультация обратитесь ко мне в чат.
Сейчас возникла необходимость продать дом. Как передать новому собственнику права, которое предоставляет «Заключение» администрации.
Добрый день! Вы хотите продать жилой дом и нежилое помещение (магазин)? Если так, то независимо от того, какое Заключение дает администрация, Вам нужно «разделить» объект недвижимости на два — жилой дом и магазин (проект реконструкции, перевод жилого в нежилое, регистрация в ЕГРН).
Если Вы хотите продать дом на участке ИЖС, то никаких действий по переводу помещения из жилого в нежилое (магазин) Вам делать не нужно. Новый собственник приобретет права на весь объект недвижимости «Жилой дом», сам решит, как ему использовать помещение под магазин — как жилое или нежилое.
Администрация настаивает на проведении реконструкции объекта, для его перевода в нежилое. Насколько требования администрации законны?
Если Вы продолжаете использовать помещение на 1-м этаже под магазин, то в данном случае требования администрации законны, так как часть жилого дома используется как коммерческий объект, что на участке ИЖС запрещено.
Согласно которого мне разрешили использовать помещения первого этажа под магазин, офис, без перевода в нежилое.
У Вас в выписке из ЕГРН указаны ВРИ — для садоводства, эксплуатации офиса, магазина.
Соответственно, помещение под магазин нужно перевести в нежилое.
Повторюсь, если будете продавать, то продавайте объект как жилой дом (как указано в ЕГРН).
Вы вправе передать новому собственнику только те права, которые указаны в выписке из ЕГРН, так как единственным документом, который подтверждает право на объект недвижимости, его характеристики — это данные (выписка) ЕГРН:
ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/b6cb723e03231cd3029bbe4a271c3554c68ab85f/
Никакие другие документы (Заключение администрации) не имеют оснований для передачи прав на имущество.
Добрый день! По действующему законодательству жилой дом нельзя делить на объекты.
п39 ст 1 ГрК РФ
изменились требования и градостроительные регламенты. Возможно в ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ) ВРИ под магазины или ИЖС не предусмотрен сейчас и подай вы документы на реконструкции (ст 51 ГрК РФ), вам просто откажут.
теоретически даже если есть согласие, вам могут штрафовать, за использование жилого дома в качестве нежилых помещений, но при наличии соответствующего вида использования на участок в ЕГРН и согласования полученного 10 лет назад, возможно получится оспаривать эти штрафы.
Сделке, данная факт не мешает, вы спокойно можете передать объект покупателю по договору купли-продажи, я так понимаю именно покупатель хочет какой-то гарантии, что сможет использовать помещения как нежилые.
Попробуйте с кадастровыми инженерами обговорить этот момент, может быть как-то разделить дом на на помещения можно, учитывая что у вас жилой дом, не над делать реконструкцию, вы изменения можете внести по упрощенному порядку, а дальше уже менять статус помещений, а не здания всего.