Цель — получение разрешения через суд на продажу квартиры, которая частично оплачена материнским капиталом, но без покупки новой квартиры, а доли детям положить на защищенный счет

Чтобы получить разрешение, нужно доказать, что сделка не ухудшает материального положения ребёнка. Например, если родители одновременно с продажей квартиры покупают другую, большей площади, и в ней выделяют ребёнку не меньшую долю, чем была раньше.
Для получения разрешения необходимо подать заявление в органы опеки и попечительства и собрать пакет документов. Список необходимых бумаг может отличаться в разных регионах, поэтому лучше уточнить его заранее в отделе опеки. 

Здравствуйте.

На самом деле тот факт, что вы не намерены жить в РФ, может сыграть как раз отрицательную роль, поскольку никто не знает как сложатся обстоятельства за рубежом, но у детей должно быть в РФ жилье. 

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 7 Закона о материнском капитале лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям на улучшение жилищных условий.

Дети являются гражданами России, соответственно российское государство, заботясь о детях в части реализации их права на жилище, требует, чтобы денежные средства, полученные в порядке ст. 10 Закона, были использованы на обеспечение данного права (включая и улучшение жилищных условий), соответственно любое отступление от этого положения является незаконным. Ввиду этого представляется, что получение согласия на продажу квартиры, в которой детям выделены доли в связи с использованием материнского капитала без одновременного приобретения другой квартиры с условиями не хуже, а лучше ранее имевшихся условий практически невозможна. 

Здравствуйте,

Вы уже обращались в опеку за разрешением на продажу долей несовершеннолетних в силу ст 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ? Опека дала письменный отказ, чтобы от продажи долей детей разместить денежные средства на их счетах? 

А чем Вы можете подтвердить свой переезд на ПМЖ за границу, кроме своего желания? Кио-то из супругов имеет там рабочий контракт, или договор аренды на жилье, ВНЖ другой страны? Что конкретно подтверждает, что Вы выезжаете? Это не только для опеки, но и для суда будет нужно, если Вы намерены обжаловать отказ опеки и настаиваете на том, что не приобретаете жилье в РФ детям в силу того, что выезжаете за границу на ПМЖ. 

Одного желания мало. Дети остаются без жилья, ущемляются его имущественные права и интересы. 

Здравствуйте, Елена.

Да, такой вариант в принципе возможен, но это не стандартная ситуация.

Такие дела почти всегда проходят через спор с органом опеки.

По закону (ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона об опеке) Вы не можете продать доли детей без разрешения опеки.

При этом опека обязана проверять, не ухудшаются ли права ребенка (ст. 60 СК РФ). Именно на этом основании они чаще всего отказывают.

Но в законе есть важный момент — ст. 20 Закона об опеке прямо говорит, что допускается распоряжение имуществом ребенка при перемене места жительства.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

И это как раз Ваша ситуация — Вы уже более 3 лет живете за границей, у Вас есть ВНЖ, дети учатся, есть жилье, работа, подтверждающие документы. Это сильный аргумент.

Опека почти наверняка откажет.

Из-за материнского капитала опека будет смотреть на дело жестче, чем на обычную продажу детской доли.

Поэтому в Вашем пакете документов недостаточно просто приложить ВНЖ и справку из школы.

Нужно показать полную юридическую картину, почему именно эта сделка отвечает интересам детей.

В комплект документов должны входить: 

Во-первых, документы, подтверждающие устойчивое проживание семьи за пределами РФ: ВНЖ, трудовой контракт супруга, справки из школы или детского сада, договор аренды жилья, регистрационные документы, банковские выписки, возможно налоговые документы, медицинские страховки, иные бумаги, которые показывают, что это не временный выезд, а сложившийся центр жизни семьи.

Это нужно, чтобы доказать перемену места жительства детей по смыслу ст. 20 Закона об опеке.

Во-вторых, документы по самой квартире: выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ, документы о распределении долей, подтверждение использования материнского капитала, если есть — обязательство о выделении долей и документы, которыми оно было исполнено.

Это нужно, чтобы опека видела, что Вы не скрываете происхождение детских долей и понимаете, что речь идет именно о жилье, приобретенном с использованием средств господдержки.

В-третьих, нужен отчет об оценке рыночной стоимости квартиры и отдельно расчет стоимости доли каждого ребенка.

Без него опека скажет, что невозможно понять, действительно ли на счета детей поступит сумма, эквивалентная их имуществу.

В Вашей конструкции деньги на счетах детей должны быть не «примерно», а строго не ниже реальной рыночной стоимости их долей. Это основной способ показать, что имущество детей не уменьшается.

В-четвертых, нужен проект или хотя бы детально прописанная схема будущей сделки: кто покупатель, какова цена, какая сумма приходится на долю каждого ребенка, каким образом эти суммы перечисляются не родителям, а непосредственно на отдельные счета детей.

Чем прозрачнее будет финансовая схема, тем сильнее позиция.

Для опеки важно видеть, что деньги детей не смешиваются с деньгами родителей.

В-пятых, нужно заранее подготовить банковский блок: реквизиты счетов, открытых на имя каждого ребенка; справку банка об открытии счетов; при наличии — письмо или документ банка, подтверждающий режим счета.

Для органа опеки принципиально важна конкретика, где именно будут находиться денежные средства, причитающиеся детям, и на чье имя открыты счета.

В-шестых, обязательно нужно подготовить отдельное письменное правовое обоснование для органа опеки.

Не просто заявление на одну страницу, а полноценное приложение-пояснение с последовательной правовой позицией.

В нем необходимо указать:

— что квартира частично оплачена с использованием средств материнского капитала, в связи с чем права несовершеннолетних на доли в праве собственности подлежат особой защите;

— что доли детям уже выделены и признаются семьей в полном объеме;

— что семья более трех лет постоянно проживает за пределами Российской Федерации, что подтверждается соответствующими документами;

— что у детей за пределами РФ сформирован устойчивый центр жизненных интересов: они обучаются, проживают и фактически реализуют свои социальные права именно там;

— что спорная квартира в Российской Федерации не используется в качестве фактического места проживания детей;

— что отчуждение квартиры обусловлено объективной переменой места жительства семьи, а не намерением ухудшить положение детей;

— что продажа не ухудшает имущественные права несовершеннолетних, поскольку стоимость принадлежащих им долей сохраняется в полном объеме и подлежит определению исходя из рыночной оценки;

— что денежные средства, приходящиеся на доли несовершеннолетних, подлежат перечислению непосредственно на отдельные банковские счета, открытые на имя каждого ребенка, что исключает их смешение с денежными средствами родителей;

— что распоряжение указанными средствами будет осуществляться исключительно в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, с предварительного разрешения органа опеки и попечительства, что соответствует требованиям ст. 37 ГК РФ и обеспечивает сохранность имущества детей;

— что родители не просят освободить их от обязанности соблюдать интересы детей, а, напротив, предлагают юридически прозрачный и контролируемый механизм, при котором имущественные права детей полностью сохраняются и находятся под защитой.

Таким образом, при таком пакете документов и обосновании отказ опеки уже не будет выглядеть очевидно законным, так как все ключевые риски для детей закрыты.

В этом случае появляется реальная возможность обжаловать отказ в суде.

При необходимости могу подготовить правовое обоснование в опеку.