Здравствуйте, Илья!
1. Выкуп долей у наследников «под расписку» — это опасно
Если наследники уже вступили в наследство (получили свидетельства), то они стали собственниками долей. Выкуп доли у собственника возможен только через нотариальную сделку (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). «Неофициальная расписка» не зарегистрирует переход права, и вы не станете полноправным собственником. Более того, такая сделка может быть признана ничтожной, а деньги потеряны.
Правильный путь:
- Либо наследники отказываются от наследства в вашу пользу у нотариуса (до получения свидетельств). Но если они уже получили свидетельства, этот вариант закрыт.
- Либо вы заключаете с каждым из них нотариальный договор купли-продажи доли. После регистрации в
Росреестре вы станете единственным собственником.
2. Продажа квартиры тёще с использованием материнского капитала
Материнский капитал можно направить на улучшение жилищных условий. При покупке квартиры у вас (Ильи) тёща вправе использовать свой сертификат (если он у неё есть). Однако закон требует, чтобы при использовании маткапитала ребёнок, на которого получен сертификат, обязательно стал собственником покупаемого жилья (или доли в нём) .
В вашем случае:
- Тёща покупает квартиру у вас.
- Если она использует материнский капитал, то её внук (ваш сын) должен получить долю в этой квартире.
- Это означает, что после покупки собственниками станут тёща и ваш сын (в долях, пропорциональных вложенным средствам).
Важно: такая сделка требует обязательного нотариального удостоверения и предварительного разрешения органа опеки, так как затрагиваются права несовершеннолетнего (вашего сына) .
3. Налог с продажи квартиры
Если вы станете единственным собственником и продадите квартиру тёще, то обязанность уплатить налог (НДФЛ) возникает у вас (как у продавца).
Освобождение от налога зависит от срока владения квартирой:
- Если вы получили квартиру по наследству, срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя.
- Если вы выкупили доли у других наследников, то срок владения вашей долей считается с даты регистрации права на неё. В вашем случае, если квартира перешла к вам в результате вступления в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя, независимо от того, выкупали ли вы доли других наследников. Однако для выкупленных долей срок владения у вас начнётся с даты регистрации вашего права на эти доли. Это может привести к тому, что часть дохода (пропорциональная выкупленным долям) будет облагаться налогом, если с момента регистрации прошло менее 3 лет.
- Наличие сына в качестве собственника при продаже не освобождает вас от налога. Если бы сын был собственником более 3 лет, то его доля при продаже налогом не облагалась бы. Но поскольку сын станет собственником только в момент покупки тёщей (если будет использован маткапитал), то к моменту продажи он собственником ещё не является. Следовательно, налог платите вы.
Исключение: если вы унаследовали квартиру и владеете ею более 3 лет (отсчёт с даты смерти наследодателя), то налог платить не нужно вообще.
4. Альтернативный вариант — дарение
Чтобы избежать налога и упростить использование маткапитала, можно рассмотреть дарение квартиры тёще. При дарении:
- НДФЛ не возникает (если тёща — не близкий родственник, она заплатит 13% от стоимости подарка, но если она является матерью вашей супруги, то между зятем и тёщей налога нет — они не близкие родственники; требуется уточнение).
Однако материнский капитал при дарении использовать нельзя — он предоставляется только на покупку жилья, а не на безвозмездную сделку.
5. Проверьте дату смерти наследодателя. Если прошло более 3 лет, вы освобождены от налога на всю квартиру.
Выкупайте доли у других наследников только через нотариуса с последующей регистрацией в Росреестре.
Для использования маткапитала убедитесь, что тёща имеет право на сертификат, и готовьте сделку с обязательным выделением доли вашему сыну.
Если срок владения вашей доли (или выкупленных долей) менее 3 лет, закладывайте в стоимость продажи будущий налог (13% или 15% от дохода). Налог нужно будет уплатить до 15 июля года, следующего за продажей.
Если вам нужна помощь в составлении нотариального договора купли-продажи долей, расчёте налога или юридическом анализе вашей ситуации, нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото или перейдите по ссылке:
https://pravoved.ru/lawyer/4343700/
С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.
