Здравствуйте. Бабушка соседка уже несколько лет просит оформить над ней опекунство с оформлением договора ренты на свою квартиру. Какие могут быть риски и нюансы? Как правильно оформить всё, чтобы избежать возможных дальнейших негативных последствий?
Здравствуйте.
Ну во-первых, надо крайне внимательно подойти к вопросу о содержании договора — ренты с пожизненным содержанием.
Во-вторых, стоит отметить, что согласно ст. 584 ГК РФ
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Есть договор ренты с пожизненным содержанием, есть договор пожизненного содержания с иждивением.
Вы о каком с женщиной обсуждаете?
Здравствуйте.
Опекунство устанавливается над гражданами, которые решением суда признаны недееспособными (ст. 31 ГК РФ)
1. Опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан. Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания. Соответствующие этому права и обязанности опекунов и попечителей определяются семейным законодательством.
Ее не следует путать с договор пожизненного содержания с иждивением, который Вам, видимо, предлагает заключить бабушка, он к опеке отношения не имеет.
По этому договору дееспособная бабушка (получатель ренты) передает вам в собственность квартиру, а вы (плательщик ренты) обязуетесь осуществлять пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ).
1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
При заключении такого договора у Вас есть как минимум три риска, который Вам нужно предотвратить.
1. Первый риск — оспаривание сделки наследниками (ст. 177 ГК РФ): После смерти бабушки могут появиться родственники, которые подадут иск о признании сделки недействительной, утверждая, что в момент подписания бабушка «не понимала значение своих действий» (деменция, влияние медицинских препаратов).
Чтобы это предотвратить Перед походом к нотариусу бабушка должна пройти добровольное психиатрическое освидетельствование. Справок из ПНД и НД о том, что она «не состоит на учете», недостаточно для защиты от ст. 177 ГК РФ. В идеале — проведение освидетельствования врачом-психиатром прямо в день совершения сделки (такое освидетельствование можно пройти в большинстве ПНД по месту жительства).
Второй риск — расторжение договора самой бабушкой (ст. 599, 605 ГК РФ): Бабушка может заявить, что вы плохо за ней ухаживаете (не те лекарства, мало продуктов, редкие визиты), и потребовать возврата квартиры. При этом все деньги, которые вы уже потратили на ее содержание, вам не вернут (п. 2 ст. 605 ГК РФ).
Здесь Вам нужно с нотариусом (договор ренты заключается только у нотариуса) максимально детально прописать объем содержания (ст. 602 ГК РФ), без общих фраз, а конкретно: минимальная стоимость ежемесячного объема содержания (не менее 2-х прожиточных минимумов, если имущество передается бесплатно), порядок покупки продуктов (сколько раз в неделю, на какую сумму), порядок уборки, стирки, ремонта, медицинское обслуживание (покупка лекарств строго по назначениям врача, а не любое какое захочет плательщица ренты), оплата ритуальных услуг (кто и как организует погребение).
Также стоит предусмотреть возможность замены предоставления содержания в натуре (уход, продукты) выплатой периодических платежей в деньгах. Это сильно упрощает доказывание факта исполнения обязательств по договору.
3. Третий риск — это обременение (ст. 604 ГК РФ): Квартира переходит в вашу собственность сразу после регистрации перехода права в Росреестре, но она будет находиться в обременении у бабушки. Вы не сможете ее продать, сдать в аренду или подарить без ее согласия.
4. Четвертый риск — риск случайной гибели имущества (ст. 600 ГК РФ). Если квартира сгорит или разрушится, вы все равно будете обязаны содержать бабушку до конца ее жизни.
С последними рисками Вы вряд ли что-то сможете сделать, т.к. это сама природа этого договора.
Последнее пожалуй самое главное — это фиксировать педантичное исполнение своих обязательств по договору: все переводы денежных средств — только безналичным путем на счет бабушки с назначением платежа «По договору ренты №… от...», оплата коммунальных услуг также только со своего счета. Обязательно сохранять все чеки по приобретению продуктов и лекарств.
Также стоит завести журнал исполнения обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением, где бабушка будет регулярно расписываться: «Продукты (лекарства) на сумму Х рублей получила, претензий не имею».
Обязательно ли делать платежи в размере 2х прожиточных минимумов или можно вместо этого ухаживать за ней?
Не обязательно осуществлять именно платежи, Вы можете предоставлять ей содержание, которое обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход за ней, НО в договоре должен быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением, и эта стоимость не может быть менее 2х прожиточных минимумов (п. 2 ст. 602 ГК РФ)
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением,
При этом ст. 603 ГК РФ предусматривает возможность заменять содержание в натуре денежными выплатами. Почему? А потому что в случае конфликта с бабушкой Вам будет очень сложно доказывать предоставление содержания в натуре, так как Вам придется нести в суд все чеки и квитанции, а также желательно расписки от бабушки, что она все это получила.
Не сможете что-то доказать, и договор может быть расторгнут судом в связи с его нарушением со стороны плательщика.
Доказать же переводы денег просто, достаточно представить выписку из банка о движении по счету или платежку с отметкой об исполнении.
К примеру, пенсия остается у нее, мы к ней отношения не имеем, должны ли мы и в этом случае выплачивать платежи по ренте?
Пенсия — это только ее пенсия, плательщик ренты никакого отношения к ней иметь не будет, и она сможет расходовать свою пенсию так как посчитает нужным.
Рента с пожизненным содержанием — это оплата за квартиру деньгами в согласованной сумме.
Вы в этом случае обязуетесь содержать бабушку до конца ее жизни, при этом уже можете жить в квартире, оплачивая ее как бы в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением вместо ежемесячных платежей Вы должны будете ухаживать за бабушкой. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами, как лично, так и с привлечением третьих лиц. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше 2 прожиточных минимумов.