Здравствуйте! В вашей ситуации администрация действует не совсем корректно, и важно разделить два момента: право на землю и право требовать снос забора.
Само по себе требование «оформить землю в собственность, иначе снесём забор» незаконно. Оформление участка — это ваше право, а не обязанность. Никто не может заставить вас приватизировать ни квартиру, ни землю под угрозой сноса. Если вы живёте в муниципальной квартире, у вас сохраняется право пользования придомовой территорией, необходимой для обслуживания дома, даже без оформления собственности.
Другое дело — статус земли и забора. Если участок официально не сформирован и не закреплён за домом, администрация формально может считать забор самовольным ограждением муниципальной земли. Но даже в этом случае снести его просто так нельзя. Сначала они обязаны установить, что забор действительно размещён незаконно, вынести предписание, дать срок на устранение и только потом, при неисполнении, обращаться в суд или проводить демонтаж в установленном порядке. Угроза «снесём» без процедуры — это давление.
Отдельно важно, что забор стоит с 1965 года и фактически сложился порядок пользования участком. Это сильный аргумент в вашу пользу, особенно если границы не менялись и забор не выходит за разумные пределы обслуживания дома. Судебная практика часто учитывает такие обстоятельства.
Что вам лучше сделать сейчас. Спокойно запросите у администрации письменное требование или предписание, если его нет — устные угрозы игнорируйте. Далее имеет смысл подать заявление о предоставлении земельного участка под домом и для его обслуживания не в собственность, а, например, в аренду или безвозмездное пользование. Это не обязывает вас приватизировать квартиру, но фиксирует ваши права на землю. Параллельно стоит уточнить, стоит ли участок на кадастровом учёте и какие у него границы.
Если придёт официальное предписание о сносе, его можно оспорить, ссылаясь на давность существования забора и отсутствие нарушений. Без решения суда принудительный снос в большинстве случаев можно остановить.
С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович.
Вы правы, это как раз ключевой момент, и он работает в вашу пользу.
Дом блокированной застройки юридически приравнивается к индивидуальному жилому дому, а не к многоквартирному. Это означает, что земельный участок под таким домом и необходимый для его обслуживания «следует судьбе дома». Проще говоря, даже если квартира у вас муниципальная, участок под домом не является «ничейным» для администрации — он должен быть закреплён за домом как минимум на праве пользования.
То есть у вас уже есть законное основание пользоваться этой землёй без оформления в собственность. Оформление (приватизация или выкуп) — это лишь способ закрепить право более полно, но не обязательное условие для самого пользования. Поэтому требование «оформляйте, иначе снесём забор» снова выглядит как давление.
В таких домах обычно предполагается, что у каждого блока есть своя часть участка, даже если она не размежёвана официально. И если забор исторически разделяет и ограждает именно вашу часть, которая используется для обслуживания дома и не выходит за разумные границы, это нормальная ситуация.
Администрация может настаивать только на одном — чтобы участок был оформлен и имел определённые границы. Но она не вправе лишить вас фактического пользования этой территорией, тем более через снос забора без процедуры.
Вам сейчас разумнее не спорить «в общем», а зафиксировать свои права. Лучше подать заявление о предоставлении земельного участка под вашим блоком дома в пользование (не обязательно в собственность). Это как раз тот вариант, который вам подходит при муниципальной квартире. Тогда вопрос с забором практически снимается, потому что он окажется в границах предоставленного участка.
Если администрация уже давит, просите у них письменное обоснование, на каком основании они считают забор самовольным и почему игнорируют, что это дом блокированной застройки. Обычно на этом этапе их позиция заметно слабеет.
С наилучшими пожеланиями,
Юрий Михайлович.