Здравствуйте, Любовь Александровна.
Понимаю, что в ситуации развода и с участием маткапитала очень тревожно, когда другая сторона спешит с продажей и вы не понимаете, что законно, а что нет.
Продать как самостоятельный объект незарегистрированную часть дома (пристройку) нельзя: в гражданском обороте участвуют только объекты, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН (ст. 130, 131, 219, 551 ГК РФ).
По сути, незарегистрированная часть сейчас является самовольной постройкой (если не оформлены все разрешения и право), к ней применима ст. 222 ГК РФ, и отчуждать её отдельно нельзя.
Риэлторы, скорее всего, имеют в виду продажу земельного участка и зарегистрированного дома 41 кв.м, а всё, что построено сверх, фактически перейдёт покупателю как «неотделимые улучшения» участка, но юридически это продолжит оставаться самовольной постройкой с рисками признания/сноса.
Поскольку использовался материнский капитал, вы обязаны выделить доли детям и супругам во всём объекте жилья, в котором использованы средства, а не только в 41 кв.м, и при продаже соблюсти права детей (ФЗ № 256‑ФЗ, ст. 10; позиция СФР, органов опеки и обзоры по мат.капиталу).
Продажа без учёта долей детей и без приведения фактической площади дома в соответствие с правами всех членов семьи создаёт высокие риски оспаривания сделки, в том числе по искам прокуратуры, органов опеки и СФР, вплоть до признания сделки недействительной и требования вернуть материнский капитал.
Позиции Верховного Суда и судебная практика по самовольным постройкам:
Пленум ВС РФ по применению ст. 222 ГК РФ (обзор и разъяснения ВС) разъяснил, что самовольная постройка не может свободно отчуждаться; суд может либо отказать в признании права собственности, либо обязать снести/привести в соответствие, при этом отчуждение самовольной постройки не создаёт у покупателя защищённого права собственности.
По материнскому капиталу: при анализе практики ВС РФ указывается, что при использовании мат.капитала суды строго контролируют исполнение обязательства по выделению долей детям и могут признавать сделки купли‑продажи недействительными, если при отчуждении жилья права детей нарушены (нет долей, не обеспечено равноценное жильё).
Кассационные суды регулярно подтверждают, что доли должны выделяться именно в том объекте, куда направлен маткапитал; попытка продать жильё без выделения долей либо без согласия органов опеки приводит к признанию сделки недействительной и возложению обязанности восстановить права детей.
Незарегистрированная пристройка, созданная в браке, в принципе может быть признана совместно нажитым имуществом, и вы вправе претендовать на долю в её стоимости при разделе (через оценку и экспертизы). Шансы хорошие, если есть доказательства вложений и факта строительства в браке.
Вам необходимо не допустить рискованной продажи. Без вашего согласия на сделку с общим имуществом (если дом/земля – совместная собственность или общедолевая) продажа может быть признана судом недействительной (ст. 34, 35 СК РФ, ст. 253, 254 ГК РФ – режим совместной собственности супругов).
Оспорить сделку, нарушающую права детей. Если муж и риэлторы попытаются провести сделку с нарушением прав детей (без выделения долей, без равноценного жилья), у вас есть высокие шансы через суд и органы опеки/прокуратуру либо не допустить сделку, либо её отменить. Судебная практика по таким вопросам обычно на стороне детей.
Для полной оценки вашей ситуации нужно уточнить и посмотреть выписку ЕГРН на участок и дом: кто собственники, в каких долях, как указана площадь дома, есть ли обременения/залоги.
Документы по маткапиталу: заявление в СФР, сертификат, документы, которыми подтверждали использование средств (договор подряда, уведомления, обязательство о выделении долей и т.п.).
Разрешительная документация на дом/пристройку: уведомление о начале строительства/реконструкции, о завершении, техплан, акты ввода (если есть).
Брачный статус и режим имущества: есть ли брачный договор, соглашения о разделе, нотариальные согласия на какие‑то сделки.
Черновик/проект договора, который предлагают риэлторы (если уже есть): как они собираются описывать объект и цену, не занижают ли, что пишут про фактическую площадь.
Рекомендую вас сейчас остановить любые действия по продаже без вашего согласия. Письменно уведомите мужа и риэлтора, что вы не даёте согласия на сделку до урегулирования вопросов с маткапиталом и оформлением всего дома. Обратиться к кадастровому инженеру: подготовить техплан на весь дом (фактическая площадь). Не соглашайтесь на «быструю» продажу по схеме, которую предлагают риэлторы, пока не будет проанализирован весь пакет документов на дом, участок и материнский капитал, а также не будет понятна конкретная схема защиты ваших и детских прав.
Если мой ответ был вам полезен, пожалуйста, оцените его положительным отзывом и поставьте +
С уважением, Антонина Сергеевна.
