Добрый день.
Ситуация сложная, но типичная. Ваш случай иллюстрирует распространенную ошибку нотариусов и Росреестра, когда недвижимость оформляется «по частям» (сначала земля, потом дом), что приводит к коллизии, когда один наследник «опережает» других.
Ключевая проблема: возникновение права общей долевой собственности на земельный участок и на дома произошло одновременно (в момент открытия наследства), независимо от того, кто и когда получил свидетельство или подал заявление на регистрацию.
Действия наследника, который оформил весь земельный участок на себя единолично, являются незаконными, так как нарушают режим общей собственности.
Ниже приведен алгоритм действий и нормы права, которые позволят вам зарегистрировать свои права.
1. Правовая природа ситуации
Согласно п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит регистрации.
Из этого следует:
1. Земля: Поскольку вы все приняли наследство по закону (есть свидетельство или факт принятия), земельный участок поступил в общую долевую собственность трех наследников в момент смерти наследодателя.
2. Дома: Оба дома также поступили в общую долевую собственность трех наследников. То, что один дом зарегистрирован только на одного наследника, а второй не зарегистрирован — это технические нарушения регистрационного учета, но не определение правовой судьбы имущества.
2. Почему Росреестр выдал протокол о невозврате документов?
Формулировка «дом стоит на чужой земле» означает, что Росреестр видит в ЕГРН:
· Земельный участок принадлежит единолично одному наследнику.
· Вы (двое наследников) пытаетесь зарегистрировать право на дом, не будучи собственниками земли (с точки зрения текущей записи в ЕГРН).
Однако Росреестр в данной ситуации применяет формальный подход, игнорируя наследование. Согласно ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для приостановления являются противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными.
3. Что делать? Алгоритм действий
Вам необходимо восстановить статус-кво, существовавший на момент открытия наследства. Поскольку досудебное урегулирование (обращение к тому наследнику, который оформил землю на себя) вряд ли даст результат (иначе он бы не оформлял землю единолично), вам необходимо обращаться в суд.
Шаг 1. Уточнение предмета иска
Вам нужно подать исковое заявление (или два иска, объединенных в одном производстве) к наследнику, который оформил землю на себя.
Исковые требования:
1. О признании права общей долевой собственности на земельный участок.
· Основание: Наследование по закону. Несмотря на то, что один наследник получил свидетельство и зарегистрировал участок на себя, его право ограничено долями других наследников (ст. 1164 ГК РФ).
2. О признании права общей долевой собственности на дом (тот, который не зарегистрирован) и об определении долей в доме, который зарегистрирован на одного наследника.
· По первому дому: регистрация права единоличной собственности на одного из наследников является недействительной (ничтожной) в той части, в какой она нарушает права других сособственников (п. 1 ст. 166 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ).
· По второму дому: это просто признание права, возникшего в силу наследства.
Шаг 2. Субъектный состав и процессуальные нюансы
В суде вам нужно будет доказать, что регистрация земельного участка на одного наследника произошла после открытия наследства и без учета прав других наследников.
Суд, удовлетворяя иск:
1. Признает недействительной (или прекратит) запись в ЕГРН о единоличной собственности ответчика на землю.
2. Признает за вами и за ответчиком право общей долевой собственности на земельный участок (например, по 1/3 доле).
3. Признает за вами право собственности на доли в обоих домах.
Шаг 3. Исполнение решения суда
Решение суда является основанием для внесения записей в ЕГРН. Росреестр обязан зарегистрировать ваши права на основании судебного акта, даже если это будет противоречить текущим записям (ст. 58 Закона № 218-ФЗ).
4. Какие нормы права ссылаться в иске и в досудебной претензии (если решите мириться)
1. Гражданский кодекс РФ:
· Статья 1152, п. 4: Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства.
· Статья 1164, п. 1: При наследовании по закону имущество переходит к наследникам в общую долевую собственность.
· Статья 304: Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
2. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
· Статья 14, ч. 5: Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. (Но судебный акт отменяет это доказательство).
· Статья 58: Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для осуществления государственной регистрации прав.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 9 от 29.05.2012 «О судебной практике по делам о наследовании»:
· Пункт 34: Наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия, считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства.
Резюме
Вам не нужно пытаться «исправить» ситуацию через Росреестр в административном порядке (подавая новые декларации или техпланы). Пока в ЕГРН существует запись о единоличной собственности на землю за одним наследником, Росреестр будет приостанавливать ваши регистрации (как это уже произошло).
Ваш путь — суд.
В иске просите:
1. Признать за вами право на 1/3 долю в праве на земельный участок (аннулировав запись о праве единоличной собственности ответчика).
2. Признать за вами право на долю (1/3) в праве на оба жилых дома, расположенных на этом участке.
После вступления решения суда в силу, вы подаете его в Росреестр с заявлением о регистрации права, и регистрационные действия будут проведены в течение 5-14 рабочих дней.
