Минимальная площадь застройки под дом в Истринском районе для выкупа земельного участка у администрации

Здравствуйте!

Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов указаны в ст.39.3 ЗК РФ.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/90f9a162fec7f54cd09e7e68210417071668be68/

В частности, согласно данной статье без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение предусмотрены ст.39.20 ЗК РФ.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a76b90b907f943dafd16eaf8780dc4297859938c/

В частности, согласно данной статье:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Чтобы выкупить земельный участок под домом нужна регистрация права собственности в Росреестре. Кроме того, дом должен соответствовать установленным законом требованиям.

Надо также смотреть ПЗЗ. Собственник может заказать ГПЗу, в котором  согласно ст.57.3 ГрК РФ будет содержаться информация в   том числе:

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);

Если Вам нужна дополнительная консультация обратитесь ко мне  в чат.

Здравствуйте.

Предельные размеры земельных участков и максимальный процент их застройки в городском округе (г.о.) Истра Московской области регламентируются Правилами землепользования и застройки территории го Истра, утвержденными постановлением Администрации го Истра от 12.05.2021 №2835/5, и зависят от территориальных зон и видов разрешенного использования земельных участков. Уточнить данные (характеристики) под застройку участка интересующим вас объектом недвижимости вы сможете в органе архитектуры и градостроительства Администрации го Истра.  Удачи.

Здравствуйте!

На уровне федерального закона минимальной площади застройки дома для выкупа участка у администрации не установлено. Право собственника здания купить участок без торгов следует из подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, а отказ возможен только по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ.

При этом по ст. 35 ЗК РФ и ст. 273 ГК РФ право распространяется только на ту часть участка, которая занята зданием и необходима для его использования.

Верховный Суд РФ в определении от 14 ноября 2023 года по делу № 26-КГПР23-4-К5 указал, что  при выкупе земли под объектами недвижимости размер участка должен определяться не целями строительства, а необходимостью для эксплуатации этих объектов. В данном деле участок (24 410 кв. м) превышал площадь двух строений (по 16,2 кв. м) более чем в 753 раза, поэтому выкуп признан незаконным.

Здравствуйте, Олег.

Если говорить применительно именно к Вашему вопросу по Истринскому району (сейчас муниципальный округ Истра Московской области), то для выкупа участка у администрации под жилым домом смотрят не на какой-то «минимальный метраж дома вообще», а на соотношение площади застройки дома к площади самого участка.

В Подмосковье для таких случаев официально указывается правило — площадь застройки должна быть не менее 5% от площади земельного участка.

Об этом прямо пишет Министерство имущественных отношений Московской области — https://mio.mosreg.ru/sobytiya/novosti-ministerstva/14-12-2023-16-44-17-zemlya-dlya-doma-v-minimushchestve-podmoskovya-ras?utm_source=chatgpt.com&utm_referrer=https%3a%2f%2fchatgpt.com%2f

Объясню что это значит.

Площадь застройки — это не общая площадь дома по выписке, а пятно дома на земле, то есть сколько дом занимает по фундаменту или по наружному контуру на участке.

Поэтому, если например участок 600 кв. м, площадь застройки дома должна быть не меньше 30 кв. м, если участок 800 кв. м, не меньше 40 кв. м  и т.п.
То есть для Истринского района ориентир такой же — минимум 5% застройки от площади участка. 

При этом само право на выкуп возникает не просто потому, что Вы что-то построили, а потому что Вы являетесь собственником здания или сооружения, расположенного на этом участке.

Это следует из статьи 39.20 Земельного кодекса РФ — исключительное право на приобретение участка имеют собственники зданий и сооружений, стоящих на нем. 

Еще важный момент — дом должен быть именно объектом капитального строительства и зарегистрированным объектом недвижимости.

Подмосковное минимущество также указывает, что для выкупа речь идет об отдельно стоящем жилом доме, который соответствует параметрам ИЖС.

Таким образом, минимальная площадь застройки дома для выкупа земельного участка у администрации в Истринском районе — не менее 5% от площади участка.

Не 5% общей площади дома, а именно 5% пятна застройки на земле.

Если этот минимум не соблюден, администрация обычно отказывает в выкупе.

Здравствуйте, Олег! минимальная площадь застройки именно для выкупа участка не установлена ни в федеральном, ни в региональном законодательстве. Максимальная площадь застройки установлена в ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ). Но минимальная нет. Если у вас участок, к примеру, 15 соток, а вы построили сарай площадь 20 кв.м. и хотите купить участок по льготной цене, то администрация в отказе может вам указать на основание как несоразмерность объекта недвижимости площади участка. У вас был подобный отказ? Можете какие-то подробности по площадям и застройке указать?