Если да, то при каких условиях?

Здравствуйте!

В описанной ситуации ключевое значение имеют три юридических параметра участка: категория земель, территориальная зона по ПЗЗ/генплану и вид разрешённого использования (ВРИ). Эти элементы действуют одновременно и иногда противоречат друг другу.

Если участок имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения», то по общему правилу он должен использоваться именно для сельскохозяйственной деятельности. Это прямо следует из ст. 78 Земельного кодекса РФ — такие земли предназначены прежде всего для производства сельхозпродукции и иных связанных с сельским хозяйством целей.

Поэтому размещение туристических объектов (глэмпинг, база отдыха, гостиница) на таких землях напрямую допускается не всегда. Однако на практике возможны несколько вариантов, при которых категорию менять не требуется, но должны соблюдаться определённые условия.

Во-первых, необходимо проверить градостроительный регламент зоны Р2. Если правила землепользования и застройки муниципалитета предусматривают в зоне Р2 такие виды использования как «объекты отдыха», «туристическое обслуживание», «кемпинг», «гостиничное обслуживание» и т.п., то участок может использоваться под такие объекты при условии изменения ВРИ в пределах допустимых для этой зоны. Градостроительный регламент определяет допустимые виды использования и застройки внутри территориальной зоны.

Во-вторых, важно понимать, что изменение ВРИ возможно только если оно не противоречит категории земли. Поэтому для классической туристической базы или гостиницы часто требуется перевод участка либо в земли населённых пунктов, либо в рекреационную категорию.

Тем не менее существует несколько практических ситуаций, когда категорию менять не требуется. Например, если деятельность оформляется как сельский (аграрный) туризм в рамках фермерского хозяйства, либо размещаются временные некапитальные объекты отдыха — палатки, модульные домики, глэмпинг-конструкции без фундамента. В таких случаях туристическая деятельность выступает как дополнительная к сельхозиспользованию участка.

Таким образом, отвечая кратко:

Размещение глэмпинга или туристической инфраструктуры теоретически возможно без изменения категории, но только при одновременном соблюдении нескольких условий: когда градостроительный регламент зоны Р2 допускает такие объекты, когда выбран соответствующий вид разрешённого использования, а сама деятельность либо не предполагает капитального строительства, либо связана с сельским туризмом (фермерским хозяйством). Если же планируется полноценная база отдыха с капитальными зданиями и гостиничной функцией, на практике почти всегда требуется изменение категории земель либо перевод участка в другую территориальную зону.

Понимаю, что такие ситуации часто вызывают путаницу — российское земельное законодательство действительно довольно сложное. Но при грамотной настройке ВРИ и учёте регламента зоны многие проекты отдыха на природе реализуются вполне законно.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Здравствуйте! Разместить объекты для туристического обслуживания  возможно, но с большой вероятностью без изменения категории земель не обойтись, либо придется строго соблюдать жесткие условия.

1.У вашего участка «двойной статус»: Категория земель: Сельхозназначения. Это самая строгая категория с точки зрения строительства. Закон «Об обороте земель сельхозназначения» (ФЗ-101) требует, чтобы земли использовались для сельского хозяйства. Строительство капитальных объектов на них запрещено, за исключением объектов, связанных с сельхозпроизводством (фермы, хранилища и т.д.).
Территориальная зона (по ГПЗУ): Р2 (зона отдыха). Это зона рекреации. Градостроительный регламент для этой зоны как раз разрешает размещение объектов туристического обслуживания, гостиниц, кемпингов.
Здесь юридический конфликт: Зона Р2 говорит «можно», а категория земель «сельхозназначение» говорит «нельзя», потому что туристические объекты не являются объектами для сельхозпроизводства.

Надо изменить категорию земель. Вам нужно перевести участок из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли особо охраняемых территорий и объектов» или в «земли населенных пунктов» (если участок примыкает к поселку).

Тот факт, что в генплане (ГПЗУ) участок уже отнесен к зоне отдыха (Р2), является вашим главным аргументом. Генплан имеет более высокий приоритет, чем категория, и говорит о том, что государство планирует использовать эту территорию для отдыха.
Процедура: Подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую в администрацию района (или региона, в зависимости от закона). К ходатайству прикладывается выписка из ЕГРН и обоснование.
Результат: После перевода категория участка будет соответствовать разрешенному использованию (Р2), и вы сможете строить глэмпинг, базу отдыха и т.д. Это долго (3-6 месяцев).
Итого
Не стройте ничего капитального, пока не решен вопрос с категорией. Штрафы за использование сельхозземель не по назначению большие, а по решению суда могут заставить снести постройки.

Самый чистый путь: инициировать процедуру перевода участка в категорию «Земли особо охраняемых территорий» (рекреационного назначения), используя генплан (зону Р2) как основное обоснование.