Можно ли это оспорить и как снизить сумму налога?

Здравствуйте!

Получила Дом 1 в наследство меньше 3 лет назад.

То есть со дня смерти наследодателя 3 года не прошло?

подписали договор мены без указания стоимость обоих домов

К договору мены применяются такие же правила, что и при купле-продаже, то есть вы, отдавая Дом 1, вправе на основании статьи 220 НК РФ применить имущественный налоговый вычет 1 млн руб либо зачесть расходы наследодателя на покупку этого дома (если была покупка).

В договоре мены совсем ничего не сказано про стоимость имущества? Например, что эта стоимость признается равной? 

аже дома, полученного в наследство менее 3 (или 5) лет назад, мне предстоит заплатить налог. Также я знала, что договор мены квалифицируется как договор купли-продажи. Меня интересует, как оспорить тот факт, что налог начисляется с бОльшего по кадастровой стоимости дома, а не с меньшего или вообще со среднего между двумя

 Добрый день! Налоговая база при продаже недвижимости исчисляется в соот. со ст. 24.10 НК РФ либо от цены продажи либо от 70% кадастровой стоимости. Вы  пишите, что стоимость в договоре не указывали, обозначив объекты как равнозначные изначально заложив спорную ситуацию. Налоговая не имея цены но имея две разных кадастровых стоимости взяла большую.Можно конечно попробовать оспорить решение налоговой в порядке ст. 137, 138 НК РФ в досудебном, а затем в судебном порядке, но при такой ситуации перспективы не очень конечно.

Наталья, добрый день!

Налоговая инспекция действует в рамках формальной логики Налогового кодекса, однако у вас есть абсолютно законные и эффективные способы существенно снизить сумму налога.

Ниже распишу подробный анализ вашей ситуации:

Налоговая насчитывает налог по кадастровой стоимости бОльшего дома в договоре мены (Дом 2), я не согласна с кадастровой стоимостью и тем, что налог начисляется с бОльшего дома.

1.Почему налоговая считает налог со стоимости большего дома (Дома 2)?

По закону договор мены приравнивается к двум договорам купли-продажи (п. 2 ст. 567 ГК РФ). То есть вы выступаете продавцом Дома 1 и покупателем Дома 2. Ваша мама — наоборот. Так как Дом 1 (полученный в наследство) находился в вашей собственности менее 3 лет (п. 1 ст. 217.1 НК РФ), у вас возникает обязанность уплатить НДФЛ с дохода от его «продажи» (обмена). У мамы налога нет, так как она владела Домом 2 более 10 лет.

Поскольку в договоре вы не указали стоимость объектов, вступает в силу ст. 568 ГК РФ, согласно которой обмениваемые товары предполагаются равноценными. Далее налоговая применяет правила ст. 211 НК РФ (доход, полученный в натуральной форме). Налоговики считают: раз вы отдали Дом 1, а взамен получили Дом 2, значит, ваш фактический экономический доход равен стоимости полученного Дома 2. А так как цены в договоре нет, ФНС берет кадастровую стоимость полученного вами имущества (Дома 2) и начисляет налог с нее.

2. 

Можно ли это оспорить и как снизить сумму налога?

Оспаривать саму кадастровую стоимость Дома 2 (через комиссию Росреестра или суд) — это долго, дорого (нужна независимая оценка) и в вашей ситуации нецелесообразно. Есть гораздо более простой и дешевый юридический путь.

Поскольку сделка была совершена между вами и вашей матерью осенью 2025 года, а сейчас идет период подачи деклараций 3-НДФЛ за 2025 год, вам нужно сделать следующее:

1. Вам с мамой необходимо прямо сейчас подписать Дополнительное соглашение к осеннему договору мены. В нем вы должны четко прописать стоимость обоих домов. Например: «Стороны оценивают обмениваемое имущество следующим образом: Дом 1 оценивается в [Сумма] рублей, Дом 2 оценивается в [Сумма] рублей».

Какую сумму указать? Здесь вступает в силу правило п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Налоговая база по НДФЛ при отчуждении недвижимости не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости отчуждаемого объекта (вашего Дома 1) на 1 января года сделки (то есть на 01.01.2025). Поэтому в Дополнительном соглашении вам выгодно указать стоимость обоих домов в размере, равном ровно 70% от кадастровой стоимости вашего Дома 1 (или чуть больше).

2. Применить налоговый вычет. Поскольку Дом 1 достался вам в наследство, у вас нет документов о расходах на его покупку. Но согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, при продаже (обмене) жилых домов вы имеете право на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Также, согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, если наследодатель (тот, кто оставил вам Дом 1) покупал этот дом и у вас сохранились его чеки или договоры, вы можете уменьшить свой доход на сумму его расходов (вместо 1 млн рублей).

3. До 30 апреля 2026 года вам нужно подать в налоговую декларацию 3-НДФЛ. К ней вы прикладываете: Договор мены; Дополнительное соглашение с указанием цены (Шаг 1).; Заявление на применение вычета в 1 000 000 руб.
Резюме на примере:

 
Если вам потребуется помощь в грамотном составлении Дополнительного соглашения к договору мены, чтобы у налоговой не возникло вопросов, а также в заполнении декларации 3-НДФЛ с максимальным снижением налога, вы можете обратиться ко мне в личный чат на сайте. У

С Уважением, Анна!

Здравствуйте.

Налоговая насчитывает налог по кадастровой стоимости бОльшего дома в договоре мены (Дом 2), я не согласна с кадастровой стоимостью и тем, что налог начисляется с бОльшего дома. 

Нет, не так.

Из Вашего вопроса и приложенного договора следует, что совершен обмен недвижимости нескольких объектов недвижимости (дом, з/у, летняя кухня) на другие (дом, з/у, сарай).

1. Во -первых, налоговые обязанности будут определяться применительно к каждому объекту, за исключением принадлежавших более минимального срока владения Вашей матери.

2. Во-вторых, по вопросам налоговых обязанностей физ.лиц, совершивших договор мены объектов недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, в январе 2026 г высказался Конституционный суд РФ, в частности, он указал, что 

Впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности,НДФЛ взимается — в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, — с соответствующей разницы.

налоговая база состоит в  разнице между  кадастровой стоимостью приобретенного  имущества над кадастровой стоимостью переданного по  договору объекта.

(см. Постановление КС РФ №1-П от 15.01.2026 г).

Что это означает применительно к Вашему договору, какие налоговые последствия повлечет, и что с эти делать, может быть рассмотрено в рамках индивидуальной консультации в чате.

Заключение же каких-либо сейчас доп.соглашений не приведет ни к чему, ни сейчас при поменявшемся подходе, не могло повлиять и  при ранее применявшемся подходе.

С уважением