В браке была приобретена квартира, которая была оформлена на мужа. Квартиру решили сдать в аренду. Муж ИП (УСН доход-расход), жена самозанятая. Можно ли в данном случае оформить договор аренды на жену, чтобы она платила за полученный от сдачи доход, как самозанятая?
Юрий, добрый день!
Если квартира была приобретена в браке, она является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлена.
Ст. 34 Семейного кодекса РФ устанавливает:
«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью».
Это означает, что оба супруга вправе распоряжаться имуществом по взаимному согласию.
Самозанятые вправе сдавать в аренду жилые помещения, а сдача имущества в аренду относится к оказанию услуг и допускается для самозанятых, если речь идет о жилом помещении.
Однако есть важный нюанс. Если квартира оформлена на мужа, то формально собственником по ЕГРН является он. Сдавать имущество вправе собственник либо лицо, уполномоченное им.
Ст. 209 ГК РФ предусматривает:
«Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».
Если договор аренды будет заключён женой, необходимо юридическое основание для распоряжения квартирой. Варианты: Муж выдаёт супруге нотариальную доверенность на право сдачи квартиры в аренду или супруги заключают соглашение о порядке пользования совместным имуществом, где закрепляют, что сдачу осуществляет жена.
Без оформления таких полномочий договор аренды, подписанный только женой, может вызвать вопросы.
Также важно учитывать, что если муж-ИП и квартира используется в его предпринимательской деятельности (включена в учёт, учитываются расходы и т.д.), налоговые последствия могут быть сложнее.
Если квартира просто находится в собственности и не введена в предпринимательский оборот мужа, наиболее безопасный вариант оформить доверенность от мужа на жену и заключать договор аренды от имени жены как самозанятой.
При этом доходы будет декларировать и облагать налогом жена по ставке НПД.
Надеюсь, разъяснение помогло вам сориентироваться в ситуации.
Если ответ оказался полезным, буду признательна за положительную отметку.
В браке была приобретена квартира, которая была оформлена на мужа. Квартиру решили сдать в аренду. Муж ИП (УСН доход-расход), жена самозанятая. Можно ли в данном случае оформить договор аренды на жену, чтобы она платила за полученный от сдачи доход, как самозанятая?
Добрый день! Если у Вас не было брачного договора то в силу закона это общая квартира супругов вне зависимости на кого из них она формально оформлена. Соответственно тут не нужен никакой договор, достаточно нотариально оформленного согласия титульного супруга на сдачу квартиры. Доверенность ту не нужна. По описанной ситуации уже давно и неоднократно сформирована позиция Минфина и ФНС с которой выше ответивший юрист просто не знаком
