Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
В 2003 г были приобретены нежилые помещения по договору купли-продажи, которые были построены прежним
Добрый день!
В 2003 г были приобретены нежилые помещения по договору купли-продажи, которые были построены прежним собственником до 1995 г и признаны законными через Арбитражный суд в 2002г на земельном участке, принадлежащем Администрации г.Сочи
В 2023 г, через 23 года добросовестного владения данными объектами, вновь образованноя территория Сириус восстанавливает срок исковой давности и подает в суд иск о признании незаконным Решение Арбитражного суда 2002 года о признании права собственности на эти объекты, о признании незаконными эти объекты недвижимости и их сносе за наш счет.
ВОПРОС: в силу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ:
(приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. В судебной практике отмечается, что для лица, приобретшего объект недвижимости, которое основывалось на данных государственного реестра, действует презумпция добросовестности, учитывая положения закона, на другой стороне лежит обязанность опровергнуть данную презумпцию),
ЯВЛЯЕМСЯ ли мы добросовестными преобретателяли объектов недвижимости, если они у нас в собственности 23 года, но земля в муниципальной собственности, однако попытки взять ее в аренду безуспешно неоднократно предпринимались. Также оплачивалась плата Администрации за пользование землей с 2006-2011гг.
Добрый день.
Лицо, на котором лежит обязанность по сносу как правило указывается в решении суда.
пример «Обязать ____ФИО____ снести объект самовольного строительства»
Если даже такая формулировка не указана, то обязанность по сносу лежит на актуальном собственнике строения (и/или земельного участка)
То есть, если Вы собственник в настоящее время, то сносить обязаны Вы.
Если Вы этого не сделаете, то в дальнейшем, администрация Сириуса обратиться в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда, примет на себя обязанность по сносу, снесет, а все расходы будут отнесены на Вас. В этом случае, как показывает практика, размер расходов на снос будет значительно выше.
п. 1 ст. 324 АПК РФ При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению взыскателя, должника или судебного пристава-исполнителя вправе отсрочить или рассрочить исполнение судебного акта, изменить способ и порядок его исполнения.
ЯВЛЯЕМСЯ ли мы добросовестными преобретателяли объектов недвижимости, если они у нас в собственности 23 года, но земля в муниципальной собственности, однако попытки взять ее в аренду безуспешно неоднократно предпринимались. Также оплачивалась плата Администрации за пользование землей с 2006-2011гг.
Оксана, я Вам уже ответил на сходный вопрос. Дело в том, что добросовестность приобретения оценивается при рассмотрении вопроса о недействительности сделки.
Собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Согласно п.37 Постановления совместного Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 в соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Что касается Вашей ситуации, то Ваша добросовестность по сути не имеет принципиального значения именно для вопроса, который поставлен перед судом. Во всяком случае из Вашего изложения пока это прямо не следует.
Оксана, добрый день!
Да, в контексте ст. 8.1 и ст. 302 ГК РФ вы, безусловно, обладаете признаками добросовестного приобретателя. Вы опирались на данные ЕГРН и на вступившее в законную силу решение суда от 2002 года.
Однако в вашем деле есть критически важный юридический нюанс, который использует администрация Сириуса
1. Статус добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ) защищает собственника от виндикационного иска. Но иск о сносе незаконного строения (ст. 222 ГК РФ) — это иск совершенно другой природы.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ (п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010), правила о добросовестном приобретателе не применяются к самовольным постройкам.
Логика Сириуса такова, если они смогут отменить решение Арбитражного суда 2002 года, то здание юридически превратится в «самовольную постройку». А самовольную постройку нельзя купить или продать законно. Следовательно, суд может сказать, что ваш статус добросовестного приобретателя не имеет значения, так как объект изначально был возведен незаконно.
2. Тот факт, что земля находится в муниципальной собственности, а договор аренды так и не был заключен, является слабым местом, но не делает вас автоматически виновными. При покупке здания в 2003 году к вам, в силу ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 273 ГК РФ, автоматически перешло право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования. То, что вы предпринимали попытки заключить договор аренды (обязательно сохраните всю переписку с Администрацией, отказы, заявления) и платили за фактическое пользование землей, подтверждает вашу добросовестность. Вы не уклонялись от оформления отношений. Вина за незаключение договора лежит на органах власти.
Поскольку статус добросовестного приобретателя сам по себе от сноса не защитит, вашу защиту необходимо строить на других фундаментальных основаниях.
Срок исковой давности по иску о сносе (ст. 196, 200 ГК РФ)
Администрация Сочи (правопреемником которой в этой части выступает Сириус) знала о существовании объекта как минимум с 2002 года и с 2006 года (когда начала принимать от вас плату за землю). Общий срок исковой давности — 3 года. Он пропущен многократно. Исковая давность не распространяется на требования о сносе самовольной постройки только в одном случае — если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сириус будет пытаться доказать, что здание опасно.
Вам необходимо провести независимую строительно-техническую экспертизу (или ходатайствовать о судебной), которая подтвердит, что здание соответствует всем СНиПам, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и не угрожает жизни и здоровью. Если угрозы нет — суд обязан применить срок исковой давности и отказать в сносе.
Пропуск срока на обжалование решения 2002 года
Восстановление срока на обжалование спустя 21 год — это экстраординарная мера. Вам нужно оспаривать определение суда о восстановлении этого срока. Сириус часто ссылается на то, что они «вновь образованная территория» и узнали о нарушении только сейчас. Однако Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что смена органа власти (передача полномочий от Сочи к Сириусу) не начинает течение срока исковой давности заново (ст. 201 ГК РФ).«Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.»
Позиция Конституционного Суда РФ
Обязательно ссылайтесь на практику Конституционного Суда РФ (например, Постановление КС РФ от 22.06.2017 № 16-П, Постановление от 26.11.2020 № 48-П). КС РФ неоднократно подчеркивал недопустимость ситуации, когда государство сначала регистрирует право собственности, десятилетиями взимает налоги и плату за землю, а потом свои же органы власти требуют сноса или изъятия, ссылаясь на ошибки других государственных органов. Ошибки публичной власти не должны возлагаться на добросовестных граждан.
Ваша главная задача в суде сейчас:
— Отбиться от отмены решения Арбитражного суда 2002 года (доказывать, что сроки на пересмотр пропущены безвозвратно).
— Доказать безопасность здания (через экспертизу), чтобы к иску о сносе был применен срок исковой давности (3 года), который истек много лет назад.
— Доказать, что Администрация знала о вас все эти 20 лет (доказательства оплаты земли, переписка по аренде, квитанции об оплате налогов на имущество).
На стадии кассационного рассмотрения отбиваться не получится, доказывать нечего — кассация это не та стадия где осуществляется доказывание в том его понимании, которое заложено АПК РФ.
Тут важно представить кассационному суду убедительные доводу в пользу того, что суды что-то не учли, неправильно истолковали, потому что все эти аргументы, которые Вы указываете требовалось предъявлять на первой инстанции, но никак не на стадии кассационного обжалования.
Судя по ранее размещенному вопросу, сейчас уже вопрос находится на рассмотрении именно кассационной инстанции. Ст. 288 АПК РФ
1. Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
— Отбиться от отмены решения Арбитражного суда 2002 года (доказывать, что сроки на пересмотр пропущены безвозвратно).
— Доказать безопасность здания (через экспертизу), чтобы к иску о сносе был применен срок исковой давности (3 года), который истек много лет назад.
— Доказать, что Администрация знала о вас все эти 20 лет (доказательства оплаты земли, переписка по аренде, квитанции об оплате налогов на имущество).
1) Доказать что сроки пропущены -не удалось, срок Сириусу восстановили и ВС РФ это поддержал
2) В строительно-технической экспертизе в суде первой инстанции нам отказали
3) Документы оплаты земли и переписку для следующего заседания в Кассацилнном суде уже отправили в суд.
Поэтому, к сожалению, все сложнее, чем хотелось бы…
«3) Подскажите, в силу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ:
(приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. В судебной практике отмечается, что для лица, приобретшего объект недвижимости, которое основывалось на данных государственного реестра, действует презумпция добросовестности, учитывая положения закона, на другой стороне лежит обязанность опровергнуть данную презумпцию),
являемся ли мы добросовестными преобретателяли объектов недвижимости, если они у нас в собственности 23 года, но земля в муниципальной собственности, однако попытки взять ее в аренду безуспешно неоднократно предпринимались.»
Это скорее к вопросу о взыскании убытков от продавца, который Вам передал заведомо незаконный объект, чем к вопросу о сохранении объекта в реконструированном виде.
Вы не можете прибрести право собственности на самовольный объект ни в силу приобретательной давности, ни по иному основанию.
Пункт 2, ст. 222 ГК РФ Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
И без изучения судебных актов и иных заслуживающих внимания обстоятельств делать выводы сложно