Помогите разобраться- мы с мужем разводимся и дело дошло до раздела имущества, он предлагает основную

Лариса, добрый вечер!

В вашей ситуации риски действительно есть, поскольку квартира в ипотеке, дом ещё не сдан, а обязательства по кредиту остаются на муже.

Простого устного обещания платить недостаточно, так как без юридического оформления вы можете потерять и квартиру, и возможность защиты прав ребёнка.

Имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью супругов. Ст. 34 Семейного кодекса РФ устанавливает:

«Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью».

Поэтому даже если квартира будет оформлена на вас, супруг может претендовать на долю, если раздел имущества не оформлен надлежащим образом.

Особое значение имеет использование материнского капитала. Закон обязывает выделить доли детям. Федеральный закон № 256-ФЗ устанавливает (ст. 10):

«Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей…».

То есть квартира в любом случае должна принадлежать не только вам, но и ребёнку.

Главный риск, что ипотека оформлена на мужа. Пока кредит не погашен, квартира находится в залоге у банка, а собственником может быть именно заемщик. Если он перестанет платить, банк вправе обратить взыскание на жильё.

Ст. 348 Гражданского кодекса РФ предусматривает:

«Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства».

Чтобы обезопасить себя, необходимо оформить всё юридически, а не на словах. 

Как вариант, вы можете заключить нотариальное соглашение о разделе имущества супругов либо утвердить мировое соглашение в суде, где будет прямо указано, что квартира по семейной ипотеке передается вам и ребёнку.

Дальше урегулировать вопрос с банком. Без согласия банка изменить заемщика или собственника невозможно. Оптимально оформить перевод долга на вас (если банк согласится), созаёмщиком будет муж, и соглашение о том, кто несёт обязательства и зафиксировать обязанность мужа оплачивать ипотеку в письменном соглашении. В судебном мировом соглашении это можно сделать так, чтобы при нарушении условий можно было взыскать деньги принудительно. А после сдачи дома обязательно выделить доли ребёнку, как требует закон о материнском капитале.

Надеюсь, разъяснение помогло вам сориентироваться в ситуации.

Если ответ оказался полезным, буду признательна за положительную отметку.

Здравствуйте Лариса! 

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, жилье, приобретенное с использованием средств МСК, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Риск: Если при разделе имущества вы проигнорируете интересы дочери, это может быть квалифицировано как нарушение закона. В худшем случае возможна квалификация действий по статье 159 УК РФ (Мошенничество), если средства МСК будут использованы, а доли детям не выделены.

Квартира со сдачей в 2027 году означает, что сейчас у вас не право собственности, а право требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

По общему правилу, при разделе имущества между супругами делится не только имущество но и долги тоже (п. 3 ст. 39 СК РФ). Если ипотека оформлена в браке, она считается общим обязательством, и вы остаетесь солидарным должником перед банком, даже если муж «обещает платить».
Поэтому любое изменение состава заемщиков или переопределение прав на строящийся объект требует согласия банка как залогодержателя.
Если муж перестанет платить, банк не будет волновать ваше внутреннее соглашение. Банк обратит взыскание на квартиру (выставит на торги). Обезопасить себя на 100% от действий банка невозможно, если вы остаетесь созаемщиком, но можно минимизировать риски через правильное оформление документов.

При разделе такой квартиры доли определяются следующим образом:

Доли на средства МСК: Сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи (родители + дети).
Доли на общие средства: Остальная часть стоимости квартиры (первоначальный взнос + выплаченные платежи) считается совместной собственностью супругов и делится пополам (если нет оснований для отступления от равенства по ст. 36 СК РФ).
Ипотечный остаток: Обязательства по выплате оставшейся части кредита.
Важно: Использование средств МСК делает квартиру «частично детской», что защищает её от перехода в полную собственность мужа, но также накладывает ограничения на вас.

 
ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
1.Вам необходимо составить нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества. В нем нужно четко прописать:

Разделение долей в строящемся объекте (с учетом дочери).
Порядок выплаты ипотеки мужем.
Обязательство мужа выплачивать кредит и последствия неисполнения (например, право регрессного требования к нему или изменение долей).
 2.Официально уведомить банк о намерении разделить права по ДДУ. Банк может отказать в выводе вас из состава заемщиков, но он не может запретить определить доли в будущем праве собственности.

В соглашении можете предусмотреть обеспечительные меры для тот случай если муж перестанет платить по ипотеке, например пропишите  пункт о том, что в случае просрочки платежа мужем более чем на [X] дней, вы имеете право самостоятельно внести платеж с последующим взысканием с него этой суммы и штрафа.