И как производить расчёт с покупателем и продавцом?

Добрый вечер, Анна

Первый и ключевой шаг органы опеки и попечительства по месту регистрации в Московской области. По ст. 37 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ продать квартиру с долями детей без разрешения опеки невозможно сделку просто не зарегистрируют. Главный принцип опеки неухудшение жилищных условий: новое жильё должно быть не меньше по площади и не хуже по качеству, а доля ребёнка не должна уменьшаться. Поскольку покупаете дом в ипотеку, заранее уточните в опеке, готовы ли они дать согласие при условии, что детские доли временно окажутся в залоге у банка. Практика показывает, что чаще всего опека соглашается, понимая, что иначе семье не переехать, но бывают и отказы, особенно если инспектор настроен формально.

Ваша ситуация называется альтернативной сделкой — продажа квартиры и покупка дома происходят в одной цепочке. Опека, как правило, требует одновременного проведения обеих сделок, чтобы ребёнок ни дня не оставался без жилья и без доли.На практике это делается так: все договоры подписываются в один день, документы подаются на регистрацию в Росреестр одновременно через МФЦ или нотариуса. Поскольку квартира в Московской области, а дом в Тверской, регистрацию можно провести в любом МФЦ вне зависимости от региона расположения объекта.

Нотариус в вашем случае обязателен сделки с долями несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению в силу ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ. Можно выбрать одного нотариуса, который удостоверит оба договора сразу, это упростит синхронизацию.

Здесь важно выстроить схему так, чтобы деньги не зависали и продавец дома получил оплату одновременно с тем, как вы получите деньги от покупателя квартиры. Наиболее надёжные варианты: банковские аккредитивы покупатель вашей квартиры открывает аккредитив в пользу вас, вы открываете аккредитив в пользу продавца дома, раскрытие происходит после регистрации обеих сделок. Либо сервис безопасных расчётов через банк принцип тот же, но проще технически. Наличные через банковские ячейки с условием доступа после регистрации более рискованный вариант при межрегиональной сделке. Ипотечные средства банк, как правило, перечисляет продавцу дома напрямую после регистрации перехода права — это стандартная практика.

Практический совет: начните с опеки и с банка-ипотекодателя ещё до выхода на сделку именно они задают сроки и условия для всех остальных участников цепочки. На подготовку документов с участием детских долей уходит до двух месяцев без учёта возможных задержек, поэтому закладывайте этот срок в переговоры с покупателем вашей квартиры.

За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/