Хотелось бы узнать нет ли подводных камней в договорах с застройщиком и с банком?

Хотелось бы узнать нет ли подводных камней в договорах с застройщиком и с банком?

 Добрый день!

 Статьей 421 Гражданского Кодекса РФ предусмотрен принцип свободы договора:

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон

Однако, как правило, и банки, и застройщики предлагают свои условия договора, а если Вы с ними не согласны, то можете  отказаться от заключения договора.

 Ни банки, ни застройщики не соглашаются на изменение существенных условий договора, если Вам они не нравятся.

Здравствуйте.

Договоры, в принципе, типовые, ничего критически опасного для Вас не содержат, но есть небольшие замечания.

1. По договору долевого участия:

1.1 В договоре есть  противоречия в сроках для составления одностороннего акта в случае уклонения от приёмки: 2 месяца (п. 4.2.6) и 1 месяц (п. 5.2.14).

Закон (ч. 6 ст. 8 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г.) устанавливает срок2 месяца.

Обратитесь к застройщику насчет уточнения договора в этой части.

1.2 Далее есть пункт 3.4. о том, что участник соглашается, что «незначительные усадочные трещины, технологические швы и неровности» не подлежат устранению застройщиком. Написано довольно  размыто, и такая формулировка может быть использована для отказа в исправлении реальных дефектов — так как трудно определить, что есть значительно и незначительно.

При приёмке нужно тщательно фиксировать все недостатки, привлекать эксперта, если необходимо. Если трещины окажутся значительными, этот пункт не освобождает застройщика от ответственности, но может создать споры.

1.3. Далее, уступка прав до полной оплаты возможна только с письменного согласия застройщика и одновременно с переводом долга (п. 7.1). Это соответствует закону, но ограничивает Вашу свободу переуступить квартиру до её оплаты.

1.4 В пунктах 1.11, 2.3 указано, что допустимое отклонение площади до 5% (около 1,9 кв.м) не считается нарушением и не влечёт перерасчёта. Перерасчёт производится только если отклонение превышает 2 кв.м (примерно 5,2%).

Если фактическая площадь окажется меньше проектной на 1,5–1,9 кв.м, вы не получите возврата денег за «потерянные» метры, хотя формально площадь уменьшится — Вам это надо иметь в виду.

1.5 Пункт 2.3.1 — при увеличении площади вы обязаны доплатить в течение 10 рабочих дней после уведомления, но не позднее подписания акта. Срок довольно короткий, особенно если сумма доплаты значительная.

1.6 Согласно п. 3.6 Договора Вы даёте согласие на любые изменения проекта, кроме «существенных» (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214). Существенные изменения (например, этажности, конструктивных элементов) дают право требовать расторжения, но в договоре это не конкретизировано. Важно следить за уведомлениями застройщика. Поэтому будьте готовы от отступления в проекте — можете например не досчитаться определенных окон в квартире.

2. По кредитному договору:

2.1 Ставка может быть увеличена на 1 п.п., если не будет оформлен или продлён договор страхования жизни и здоровья титульного созаемщика (Ершовой В.А.). Также ставка может быть повышена до размера ключевой ставки + 2 п.п., если: супруг (Ершов Р.О.) не включён в созаемщики (в договоре он включён — условие соблюдено); кто-то из созаемщиков ранее участвовал в других госпрограммах ипотеки.

Риск тут в том, что при отказе от страхования жизни ежемесячные платежи вырастут. На 30-летнем сроке это существенно.

Но это стандартное условие, почти все банки подобное предусматривают в своих договорах.

2.2. Оба созаемщика (супруги) отвечают по кредиту солидарно.  Это означает, что банк может требовать погашения долга от любого из Вас в полном объеме.

В остальном договор кредитования типовой, и никаких особо невыгодных или противозаконных условий не содержит.