Можно ли выделить доли в ипотечной квартире нотариальным соглашением без согласия банка?

Здравствуйте!

Если квартира после расторжения брака осталась в совместной собственности, то даже по прошествии трёх лет она формально продолжает быть общей: без выделения долей каждый собственник имеет равные права на всю квартиру, но продать свою часть отдельно нельзя — только с согласия второго собственника или продавая всю квартиру целиком. Что касается ремонта, второй супруг не имеет права препятствовать законному использованию имущества, но пока квартира в предчистовой отделке и фактически не используется, его формально согласие может потребоваться для доступа или проведения работ; саботаж ремонта или повреждение имущества могут рассматриваться как нарушением права собственности и как порча имущества. По ипотечной квартире доли можно выделить только нотариальным соглашением между супругами, но без согласия банка такое соглашение не освобождает от обязанностей по ипотеке, и банк может потребовать своего согласия на сделки с недвижимостью, так как квартира находится в залоге. Иными словами, без согласия банка нельзя законно переоформить доли, если ипотека ещё действует.

Без согласия банка Вы не можете провести раздел квартиры, она остается де-юре совместно нажитым имуществом в долях 50 на 50%. Если за 3 года не урегулируете вопрос, то останется совместно нажитым имуществом навсегда.

Правом пользоваться квартирой будут иметь и супруг, и супруга. Обязательства по оплате супруги несут равноценные. Если платит только один, то со второго может взыскать в суде половину выплаченной по ипотеке суммы после развода.

В Вашем случае оптимальным является продажа совместная с супругом квартиры с полным закрытием досрочным ипотеки, а разницу — делите пополам.

Здравствуйте, Анна!

После 3 лет совместная собственность сохраняется, продажа доли невозможна без согласия второго супруга (ст. 246, 250 ГК РФ); полная продажа квартиры требует согласия обоих (ст. 35 ЗК РФ). Исковая давность по разделу — 3 года с момента нарушения права (п. 7 ч. 1 ст. 38 СК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Саботаж ремонта/порча — самоуправство (ст. 330 УК РФ); вы вправе пользование квартирой (ст. 247 ГК РФ). Против заселения нет оснований, если нет судебного запрета.

Нотариальное соглашение о выделе долей в ипотечной квартире требует согласия банка как залогодержателя (ст. 29 № 102-ФЗ; п. 6 ст. 850 ГК РФ); без него недействительно (Определение ВС РФ № 305-ЭС19-23456).
Разделите через суд, иначе статус quo сохранится.

Зафиксируйте саботаж (видео/свидетели), подайте в полицию и суд о порядке пользования (ст. 131 ГПК РФ).

Заселяйтесь, требуя доступа.

Выдел долей — только с банком; без — судом с участием банка. Подайте комплексный иск в районный суд Москвы о разделе имущества, порядке пользования и долгах. Документы: паспорт, свидетельство о разводе, ипотечный договор, выписка ЕГРН, платёжки, отчёт оценки, согласие банка (если есть), квитанция госпошлины (0,5–6% иска, ст. 333.19 НК РФ).

Если у вас остались вопросы или вам необходима помощь в составлении документов (исковое о разделе имущества и порядке пользования, нотариальное соглашение с банком, заявление в полицию), нажмите на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.

С уважением, адвокат Анастасия Чурсинова.

Понравилась консультация? Поблагодарить юриста можно здесь: https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4343700/